Trzcińska Diana, Proces inwestycyjno-budowlany w praktyce. Rozwiązania najważniejszych problemów

Monografie
Opublikowano: WKP 2021
Rodzaj:  monografia
Autor monografii:

Proces inwestycyjno-budowlany w praktyce. Rozwiązania najważniejszych problemów

Autor fragmentu:

Wstęp

Proces inwestycyjny stanowi działalność, której uregulowanie prawne towarzyszy zarówno podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (przedsiębiorcom), jak i takim, które takiej działalności nie prowadzą, lecz podejmują czynności inwestycyjne na własne potrzeby. Najczęściej realizacja inwestycji wiąże się z podejmowaniem aktywności budowlanej. Uregulowania prawne w tym zakresie tworzą bardzo bogatą sferę, której znajomość ma istotne znaczenie dla prawidłowego przebiegu tego procesu. Nie tylko chodzi o to, aby właściwie zdiagnozować mające zastosowanie dla danej inwestycji przepisy prawne, ale przede wszystkim, by uniknąć błędów związanych z wadliwą interpretacją tych przepisów. Wyznaczenie właściwej ścieżki przebiegu procesu inwestycyjno-budowlanego pozwoli bowiem uniknąć zwiększenia kosztów związanych z podejmowaniem nieprawidłowych w sensie prawnym decyzji inwestycyjnych.

Wśród przepisów prawnych regulujących działalność inwestycyjno-budowlaną wymienić należy akty normatywne zaliczane do różnych dziedzin prawa, zarówno cywilnego, jak i karnego, choć te pozostają poza ramami niniejszej publikacji. Przebieg procesu inwestycyjnego determinują przede wszystkim przepisy prawa publicznego, w tym zwłaszcza przepisy prawa administracyjnego, a w jego ramach – prawa budowlanego, planowania przestrzennego, ochrony środowiska, prawa wodnego, geologicznego i górniczego itd. Wynika to z faktu, że działalność inwestycyjno-budowlana podlega reglamentacji, co wiąże się po pierwsze, z ustanowieniem szeregu nakazów i zakazów porządkujących realizację tego procesu i determinujących uwzględnienie różnych wartości, takich jak np. bezpieczeństwo publiczne czy interes właścicieli nieruchomości sąsiednich, a po drugie, także ze stworzeniem organów administracji, do zakresu działania których należy kontrola przestrzegania tych przepisów. Wśród aktów normatywnych regulujących proces inwestycyjny należy wymienić w szczególności: ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawo budowlane, ustawę o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, ustawę z 9.06.2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2020 r. poz. 1064 ze zm.), Prawo ochrony środowiska, ustawę o ochronie przyrody, Prawo wodne, ustawę z 3.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1161 ze zm.), ustawę z 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2020 r. poz. 282 ze zm.). Oprócz tego uwzględnić należy liczne akty wykonawcze, jak w szczególności rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie czy rozporządzenie Rady Ministrów z 10.09.2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Od strony podmiotowej natomiast, w procesie inwestycyjnym, oprócz inwestora, uczestniczy wiele podmiotów, które urzeczywistniają przebieg tego procesu i ponoszą odpowiedzialność za poszczególne jego etapy czy czynności. Do takich osób należy np. projektant czy kierownik budowy. Powyższe wskazuje, że proces inwestycyjno-budowlany z istoty swej jest skomplikowaną operacją twórczą związaną z wprowadzaniem zmian do przestrzeni, w wyniku której powstaje jakiś obiekt budowlany, przy czym prawidłowość tego procesu wymaga znajomości licznych przepisów prawa oraz prawidłowej ich interpretacji, wiedzy i umiejętności w zakresie odpowiednich branż budowlanych, zaangażowania kapitału, pracy ludzkiej oraz bardzo dobrej organizacji i planowania poszczególnych jego faz.

Niniejsza publikacja omawia niektóre problemy, które towarzyszą podmiotom realizującym proces inwestycyjny na wszystkich etapach związanych z jego realizacją, a więc zarówno na etapie jego planowania, jak i następnie wykonania i użytkowania przedmiotu inwestycji. Punkt wyjścia dla identyfikacji tych problemów stanowią zagadnienia sporne, odzwierciedlone w orzecznictwie sądów administracyjnych, wydanym w ramach kontroli legalności decyzji organów właściwych w sprawach planowania, wykonania bądź użytkowania przedmiotu inwestycji, a będących następstwem rozpoznania wniosków inwestycyjnych, które z różnych przyczyn – natury formalnej bądź merytorycznej – nie uzyskały akceptacji organów administracji, tym samym uniemożliwiając realizację procesu inwestycyjnego. Przedmiotem analizy będą więc przede wszystkim orzeczenia sądów administracyjnych zapadłe na tle trudnych i spornych problemów zaistniałych w trakcie procesu inwestycyjno-budowlanego , w tym także takie, które były komentowane w prasie branżowej , odpowiadającej na problemy podmiotów zaangażowanych w proces inwestycyjny. Opracowanie w swoich założeniach opiera się na koncepcji zwięzłego przytoczenia okoliczności takich spornych stanów faktycznych, wynikających z konkretnych orzeczeń sądów administracyjnych, i sformułowania zagadnień problemowych w formie pytań. Chodzi przy tym o sytuacje, które z różnych przyczyn natury prawnej i interpretacyjnej wywołują wątpliwości w praktyce co do zakresu obowiązków inwestorów oraz towarzyszących im wymogów prawnych, identyfikowanych w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych przez właściwe organy. Okoliczności przywołane w tych częściach poszczególnych rozdziałów wraz z przytoczeniem związanych z nimi zagadnień spornych (w tzw. boxach) będą z kolei stanowić punkt wyjścia dla bardziej ogólnego przedstawienia towarzyszących im uregulowań prawnych, stanowiących ich tło, oraz propozycji ich interpretacji na gruncie powołanych okoliczności.

Opracowanie składa się z 6 rozdziałów poświęconych kwestii planowania procesu inwestycyjnego w kontekście uwarunkowań przestrzennych inwestycji oraz uwarunkowań środowiskowych, jej realizacji, a wreszcie – po zakończeniu inwestycji – problematyce przystąpienia do jej użytkowania. Analizie poddano prawne konsekwencje realizacji inwestycji na podstawie skutecznego zgłoszenia zamiaru budowy z pominięciem wymaganej prawem decyzji o warunkach zabudowy oraz problematykę zgodności inwestycji budowlanej z przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Problematyka środowiskowa realizacji inwestycji omówiona została przez pryzmat uwarunkowań zgody na realizację inwestycji zlokalizowanej na siedliskowym obszarze Natura 2000 w kontekście zasady przezorności. W kolejnych rozdziałach przedstawiono problem optymalizacji powierzchni zabudowy na przykładzie inwestycji w zakresie budowy budynku mieszkalno-usługowego i problematyki urządzenia stanowisk postojowych, a także skutki prawne wadliwej kwalifikacji zamierzenia inwestycyjnego przez inwestora w świetle dopuszczalności i granic jej dokonania przez organ architektoniczno-budowlany. Ostatni rozdział poświęcono istotnej z punktu widzenia inwestora problematyce zakończenia procesu budowlanego i związanym z tym jego obowiązkom oraz sytuacji prawnej w postępowaniu dotyczącym wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Publikacja, choć stanowi przede wszystkim opracowanie teoretycznoprawne, ma również walor praktyczny i jest skierowana do uczestników procesu budowlanego, zwłaszcza przedsiębiorców, ale także do prawników, których przedmiotem działalności jest proces inwestycyjny, tj. adwokatów, radców prawnych, sędziów i urzędników. Może być też przydatna studentom prawa i kierunków branżowych związanych z działalnością inwestycyjną.

Autor fragmentu:

Rozdział1
Prawne konsekwencje realizacji inwestycji na podstawie skutecznego zgłoszenia zamiaru budowy z pominięciem wymaganej prawem decyzji o warunkach zabudowy

Inwestor, będący właścicielem nieruchomości o powierzchni 8,5 hektara, dokonał zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej robót budowalnych, polegających na budowie 20 budynków rekreacji indywidualnej, które zostało przyjęte bez sprzeciwu. Następnie inwestor zgłosił budowę kolejnych 10 budynków rekreacji indywidualnej – parterowych, i to zgłoszenie również zostało zaakceptowane przez właściwy organ architektoniczno-budowlany w sposób milczący. Inwestor następnie rozpoczął realizację inwestycji. Na skutek pisma sąsiada inwestora, burmistrz gminy z urzędu wszczął postępowanie w sprawie nakazania inwestorowi wstrzymania użytkowania terenu inwestycji lub przywrócenia poprzedniego sposobu zagospodarowania działki. W toku postępowania organ ustalił, że w odniesieniu do terenu inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, inwestor nie legitymuje się decyzją o warunkach zabudowy, zaś nieruchomość inwestycyjna stanowi grunty rolne i leśne. Zdaniem...

Pełna treść dostępna po zalogowaniu do LEX