Który sposób użytkowania powinien decydować o stawce opłaty rocznej?

PKP posiadało w użytkowaniu wieczystym działkę zajętą pod tereny kolejowe. W wyniku dokonania kolejnych podziałów tej działki wydzielano działki oznaczone jako drogi oraz inne tereny zabudowane, a część pozostała jako tereny kolejowe (aktualnie nie użytkowane, ale linia kolejowa nie została wyłączona przez PKP z eksploatacji - pozostaje jako czynna, ruch kolejowy jest zawieszony). Wszystkie działki są w jednej księdze wieczystej.

Jaka powinna być stawka opłaty rocznej dla tej nieruchomości - który sposób użytkowania powinien decydować o stawce opłaty rocznej?