W jaki sposób ustalić cenę sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego?

Zgodnie z art. 69 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Z uwagi na rozbieżne interpretowanie uprzejmie proszę o informację: "Jaką należy przyjąć wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży?"

Czy jest to wartość z dnia sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, czy też należy sporządzić aktualny operat szacunkowy i przyjąć wartość z operatu i uznać należy, że wartość jest z dnia zawarcia umowy sprzedaży, ale już na własność?