Partyk Aleksandra, Granice samodzielności działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Na gruncie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Ani przepisy kodeksu cywilnego, ani ustawy o własności lokalu nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu, ani nie wskazują w sposób wyczerpujący, kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu (katalog z art. 22 ust. 3 u.w.l. ma charakter przykładowy). W judykaturze dostrzec można ogólny pogląd, zgodnie z którym czynności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną, zlecanie remontów, występowanie z roszczeniami o zapłatę przez właścicieli kosztów należnych wspólnocie bądź reprezentacja wspólnoty w sprawach dotyczących ważności jej uchwał, a także działanie w sprawach podatkowych związanych z nieruchomością wspólną, należą do zwykłego zarządu, jako typowa aktywność związana z własnością nieruchomości. Wśród licznych judykatów wskazujących na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wyodrębnić można pewne ogólniejsze grupy poglądów. I tak, zakres zwykłego zarządu przekraczają wszelkiego rodzaju prace budowlane, wiążące się z ingerencją w substancję nieruchomości wspólnej, w szczególności przebudową lub nadbudową budynku, umieszczeniem na elewacji tablic reklamowych, zmianą przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Za niemieszczące się w granicach zwykłego zarządu uznaje się reprezentowanie wspólnoty w sprawach dotyczących obciążenia nieruchomości wspólnej, przymusowej sprzedaży licytacyjnej lokalu, zagospodarowania nieruchomości lub przebudowy budynku. Wskazano również, że przeniesienie siedziby wspólnoty do innej miejscowości wymaga jej uprzedniej uchwały. Nie jest też zwykłym zarządem nieruchomością wspólną wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym znajdującym się w budynku wspólnoty. Szczególny charakter cechuje złożenie oświadczenia o obciążeniu nieruchomości wspólnej, bowiem zarząd w ogóle nie jest do tego władny, lecz niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.