Deneka Magdalena, Księgi wieczyste. Zasady materialnoprawne

Dynamika współczesnej gospodarki rynkowej i dokonującego się w jej ramach obrotu prawnego nieruchomościami wymaga zapewniania stabilnych podstaw, dzięki którym podmioty prawa cywilnego będą mogły działać z poczuciem bezpieczeństwa i przeświadczeniem, że obowiązujące prawo w należyty sposób chroni ich interesy. Przewidziana w prawie cywilnym instytucja ksiąg wieczystych, immanentnie związana z nieruchomościami, ze względu na zasady jej organizacji i funkcjonowania, jest bez wątpienia jednym z najważniejszych stabilizatorów stosunków prawnorzeczowych. O jej ogromnej i niepodważalnej roli w praktyce świadczy bogaty dorobek judykatury. Pozostaje ona również w kręgu żywych zainteresowań przedstawicieli nauki prawa, wciąż budząc wiele kontrowersji, mimo że ustawa ją normująca, tj. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, weszła w życie prawie 30 lat temu.

Niniejsza praca zawiera omówienie materialnoprawnych zasad ksiąg wieczystych, nadających rejestrowi, do którego one należą, szczególny walor, odróżniając go od innych rejestrów publicznych i stanowiąc przyczynę, dla której instytucja ksiąg wieczystych jest podstawą obrotu prawnego nieruchomościami. Uwzględniając w szerokim zakresie poglądy przedstawicieli doktryny oraz orzecznictwo, uzupełnione własnymi rozważaniami, omówiłam wszystkie materialnoprawne skutki wpisu do księgi wieczystej oraz najważniejsze kwestie procesowe. Dlatego niniejsze opracowanie może okazać się pomocne dla praktyków, którzy znajdą w nim wiele wskazówek dotyczących problematyki prawnej nieruchomości i ksiąg wieczystych.

Rozdział pierwszy poświęcony jest zagadnieniom związanym z rozwojem historycznym ksiąg wieczystych, funkcjami, jakie współcześnie pełni ta instytucja oraz zasadom jej organizacji. Szczególny nacisk położyłam na pojęcie nieruchomości, ponieważ tylko one mogą stanowić przedmiot ksiąg wieczystych (a wyjątkowo także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Omówiłam kwestie dotyczące braku powszechności ksiąg wieczystych, systemu realnego oraz procesu informatyzacji.

W rozdziale drugim przedstawiłam pojęcie i rodzaje wpisów do ksiąg wieczystych, ze szczególnym uwzględnieniem wpisów o charakterze konstytutywnym. Poruszyłam również problematykę mocy wstecznej wpisu, wywołującą wiele wątpliwości w doktrynie i judykaturze. Scharakteryzowałam także najważniejsze kwestie z zakresu postępowania wieczystoksięgowego, w tym dotyczące podstawy wpisu i kognicji sądu wieczystoksięgowego.

Rozdział trzeci zawiera omówienie zagadnień związanych z domniemaniami wynikającymi z wpisu do księgi wieczystej. Wyjaśniłam istotę domniemań, ich charakter i zakres. Ze względu na praktyczne znaczenie dużo miejsca poświęciłam kwestii obalenia domniemań, zwłaszcza w postępowaniu o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Szczególną uwagę zwróciłam na zagadnienie legitymacji czynnej w tym postępowaniu, kognicję sądu i zasadę związania sądu żądaniem pozwu, a także na dość często występujący problem sposobu usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji, gdy nieruchomość jest składnikiem majątku wspólnego małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej.

W rozdziale czwartym scharakteryzowałam jedną z najbardziej reprezentatywnych instytucji dla całego systemu wieczystoksięgowego, jaką jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przedstawiłam jej istotę, skutki oraz okoliczności, w jakich ma ona zastosowanie. Wiele uwagi poświęciłam zagadnieniu działania rękojmi w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego przez ujawniony w księdze wieczystej, niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, jako właściciel nieruchomości - Skarb Państwa (jednostkę samorządu terytorialnego lub związek takich jednostek) oraz w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, a także złej wierze jako okoliczności wykluczającej rękojmię.

W rozdziale piątym omówiłam problematykę konkurencji ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej oraz zasad jej rozstrzygania. Przedstawiłam w nim również najistotniejsze kwestie związane z instytucją rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Rozdział szósty zawiera charakterystykę praw osobistych i roszczeń, które w drodze wyjątku mogą zostać w księdze wieczystej ujawnione, oraz omówienie problematyki rozszerzonej skuteczności tych praw podmiotowych.

Niniejsza praca stanowi poprawioną i zaktualizowaną wersję opracowania, które ukazało się - jako wydanie 1 - w 2010 r. Uwzględniłam w niej stan prawny oraz dorobek doktryny i judykatury na dzień 10 kwietnia 2012 r.