Ciepła Helena, Szczytowska Barbara, Nowa ustawa deweloperska z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym w praktyce rynku mieszkaniowego. Wpisy praw i roszczeń z umów deweloperskich do księgi wieczystej

Rozwiązania ustawowe obowiązującej do 30 czerwca 2022 r. ustawy z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) nie sprawdziły się w pełni w praktyce. Jak pokazały przeprowadzone przez Prezesa UOKiK, w okresie od marca 2013 r. do czerwca 2016 r., przeglądy funkcjonowania przepisów tej ustawy i szerokie konsultacje społeczne, jej przepisy nie zapewniały skutecznej ochrony nabywców w sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera albo upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Stwierdzone praktyczne i prawne problemy w stosowaniu tej ustawy wskazały, że potrzeba stworzenia nowej ustawy deweloperskiej jest nie tylko w pełni uzasadniona, lecz wręcz pożądana.

Ratio legis nowej ustawy deweloperskiej to nie tylko poszerzenie przedmiotowego i podmiotowego zakresu ustawy, doprecyzowanie lub uzupełnienie już istniejących regulacji, ale przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony praw nabywców w relacjach z deweloperami poprzez:

Istotna zmiana polega też na wprowadzeniu ustawowej regulacji umowy rezerwacyjnej, szeroko stosowanej w praktyce, lecz nieuregulowanej dotąd prawnie.

Należy zaznaczyć, że w nowej ustawie deweloperskiej tytuł prawny dewelopera do gruntu pozostaje niezmieniony. Oznacza to, że deweloper, tak jak dotychczas, w dacie rozpoczęcia sprzedaży nie musi być właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym chce zrealizować przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne. Tak jak dotychczas, rozpoczynając sprzedaż lokali czy domów jednorodzinnych poprzez zawieranie umów deweloperskich, nie jest konieczne dysponowanie decyzją o pozwoleniu na budowę. Do rozpoczęcia sprzedaży wystarczające będzie sporządzenie projektu budowlanego i złożenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Istotnej zmianie uległy natomiast mające podstawowe znaczenie przy stosowaniu ustawy legalne definicje: nabywcy, umowy deweloperskiej, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz rozpoczęcia sprzedaży.

Obecnie z kręgu nabywców w rozumieniu ustawy zostały wyłączone osoby fizyczne będące przedsiębiorcami, które nabywają lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Dotychczasową legalną definicję umowy deweloperskiej słusznie uzupełniono o kluczowy element, jakim jest zobowiązanie do wybudowania budynku (art. 5 pkt 6 n.u.o.p.n.), zaś definicję rozpoczęcia sprzedaży uzupełniono o gotowość do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, zawartych między nabywcą a deweloperem, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 n.u.o.p.n.

Kolejną istotną zmianą jest zmiana definicji przedsięwzięcia deweloperskiego, która oprócz budowy w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego obejmuje obecnie również przebudowę, w wyniku której następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Oznacza to, że nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie nie tylko do nowych inwestycji, ale swoim zakresem obejmie również już zrealizowane inwestycje, które mogą być przebudowywane.

Mimo że tekst nowej ustawy deweloperskiej jest daleki od prawidłowej legislacji (niedopracowany, niespójny systemowo, a nawet miejscami wewnętrznie sprzeczny), to niewątpliwie stanowi ona ważny akt normatywny. Celowe zatem było jej uchwalenie i wzmocnienie ochrony praw nabywców. Dopiero jednak praktyczne zastosowanie przepisów ustawy da możliwość realnej oceny, czy cele ustawodawcy zostały osiągnięte.