Jelonek-Jarco Barbara, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Szeroko rozumiany obrót nieruchomościami odgrywa szczególnie istotną rolę w gospodarce wolnorynkowej. To, w jakim zakresie funkcja ta jest należycie wypełniana, zależy od pewności i bezpieczeństwa tego obrotu. W celu zagwarantowania bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami ustawodawca przewidział urządzenie i prowadzenie dla nich ksiąg wieczystych, by umożliwić ustalenie ich stanu prawnego, i wiąże z wpisami dokonanymi w tych księgach określone skutki prawne, jak choćby domniemanie wpisania prawa zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.).

Księgi wieczyste jednak nie są instytucją doskonałą, zapewniającą zawsze pewne i pełne źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Jest to skutkiem przede wszystkim tego, że ustawodawca polski nie wprowadził zasady konstytutywnego wpisu, jako koniecznego do nabycia własności nieruchomości i innych praw rzeczowych. Taka sytuacja więc prowadzi do konfliktu dwóch wartości - z jednej strony bezpieczeństwa obrotu, z drugiej zaś interesu osób, których prawa nie zostały w księdze wieczystej ujawnione bądź zostały ujawnione niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Księgi wieczyste są bowiem publicznymi rejestrami nieruchomości, a prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.). Tak więc informacja, jaką można z nich zaczerpnąć o stanie prawnym nieruchomości, powinna być zgodna z tym, jaki jest rzeczywisty stan prawny tej nieruchomości. Stawia to przed ustawodawcą trudne zadanie, sprowadzające się do konieczności udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy i w jaki sposób zapewnić ochronę nabywcom, którzy zawarli umowy z osobami nieuprawnionymi, lecz ujawnionymi w księdze wieczystej, przy równoczesnym uwzględnieniu praw i interesów osób uprawnionych, których prawa nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Polski ustawodawca rozwiązał ten - przedstawiony w największym uproszczeniu - problem o wielkiej doniosłości praktycznej, jak również teoretycznej, wprowadzając do polskiego porządku prawnego instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych . Instytucja ta obecnie jest uregulowana w art. 5 i n. u.k.w.h. Zgodnie z art. 5 u.k.w.h. w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Mimo funkcjonowania już od wielu lat w polskim systemie prawnym instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie doczekała się ona licznych opracowań, a w szczególności nie poświęcono jej dotychczas żadnej monografii. Nie ma więc w polskiej literaturze cywilistycznej opracowania zawierającego wyczerpującą i kompleksową analizę tej konstrukcji prawnej, albowiem ani szersze opracowania komentarzowe, ani artykuły naukowe poświęcone poszczególnym aspektom rękojmi nie dają pełnego obrazu tej instytucji. Sytuacja taka dziwi, gdyż instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych należy do ważniejszych i równocześnie najbardziej skomplikowanych instytucji polskiego prawa cywilnego . Nadto rękojmia ma nieprzecenione znaczenie praktyczne dla obrotu gospodarczego, a jednocześnie stwarza wiele teoretycznych pytań związanych zarówno z prawem rzeczowym, jak i z prawem zobowiązań, co czyni z niej wyjątkowo interesujący przedmiot badań.

Oddana w ręce Czytelnika monografia jest poświęcona właśnie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Mam nadzieję, że całościowe spojrzenie na tę instytucję prawną pozwoli na zwrócenie uwagi na jej nieomawiane do tej pory aspekty. Celem niniejszej pracy jest podjęcie próby udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy rękojmia powinna w ogóle funkcjonować w polskim systemie prawnym, a jeżeli tak, to czy powinna mieć kształt taki jak obecnie, czy też wskazane byłyby w tym zakresie zmiany.

Na potrzeby całościowej analizy problemu zasadne jest przedstawienie w pierwszej kolejności rysu historycznego rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co pozwala na szersze spojrzenie na tę instytucję oraz wyważoną ocenę obowiązujących rozwiązań. Oprócz omówienia tła historycznego instytucji rękojmi na gruncie prawa polskiego, zostały przedstawione podstawowe informacje o instytucjach podobnych do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych funkcjonujących w prawie austriackim, szwajcarskim oraz - przede wszystkim - w prawie niemieckim. Twórcy obowiązującej w Polsce regulacji rękojmi wzorowali się bowiem głównie na rozwiązaniach przyjętych w tym zakresie przez ustawodawcę niemieckiego, a tym samym analiza regulacji obowiązującej w prawie niemieckim jest pomocna przy wykładni przepisów normujących instytucję rękojmi w prawie polskim.

Rękojmia wiary publicznej jest instytucją skomplikowaną, stwarzającą wiele pytań zarówno natury teoretycznej, jak i praktycznej. Wątpliwości budzi charakter prawny tej instytucji, skutki jej działania, charakter nabycia w przypadku jej działania. Jednakże, aby odpowiedzieć na te pytania, w pierwszej kolejności konieczne jest poznanie zasad funkcjonowania tej instytucji, zakresu i przesłanek jej działania. Dopiero po analizie tych kwestii możliwe jest udzielenie pełnej odpowiedzi na przedstawione pytania. To też zadecydowało o układzie niniejszej pracy i właśnie z tego względu to ostatnie rozdziały - 9 i 10 - zostały poświęcone tematyce istoty rękojmi, skutkom jej działania oraz ocenie obowiązującej regulacji prawnej.

Zakresem pracy nie została objęta instytucja subintabulatu, a więc hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, ze względu na szczególny charakter tej konstrukcji prawnej, jej przedmiotu oraz wielowątkowość problematyki związanej z funkcjonowaniem rękojmi w odniesieniu do tego ograniczonego prawa rzeczowego. W pracy nie przedstawiono także szczegółowo skutków działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w sferze zobowiązań, gdyż są one inne w przypadkach działania rękojmi na podstawie art. 5 u.k.w.h., z mocy odesłania z art. 9 u.k.w.h., art. 92 k.c. oraz art. 38 k.r.o. Każdorazowo wymagałoby to obszernej analizy prawa zobowiązań, co w znacznej mierze wykraczałoby poza ramy niniejszej pracy.

Analiza instytucji rękojmi zmusza do rozważenia wielu różnych problemów prawnych zarówno z zakresu prawa cywilnego - rzeczowego i obligacyjnego - jak też prawa proceduralnego. Z oczywistych względów brak miejsca na ich szczegółowe rozważenie w niniejszej pracy, dlatego uwagi ich dotyczące zostały ograniczone do kwestii najistotniejszych ze względu na instytucję rękojmi.

W niniejszym opracowaniu został uwzględniony dorobek doktryny oraz judykatury w zakresie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Pomocne także było sięganie do tego dorobku wypracowanego jeszcze na gruncie dekretu z 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe , ze względu na podobieństwo regulacji instytucji rękojmi wiary publicznej w obu tych aktach prawnych.

Praca stanowi nieco zmienioną rozprawę doktorską, którą w listopadzie 2010 r. obroniłam na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. W tym miejscu pragnę serdecznie podziękować mojemu promotorowi Panu Profesorowi drowi hab. Jerzemu Pisulińskiemu za wszelką pomoc i opiekę naukową w czasie pracy nad rozprawą.

Wyrazy podziękowania składam również recenzentom rozprawy - Panu Profesorowi drowi hab. Edwardowi Gniewkowi oraz Panu Profesorowi drowi hab. Zygmuntowi Truszkiewiczowi za przygotowanie wnikliwych recenzji podczas przewodu doktorskiego. Nadto wyrazy wdzięczności składam na ręce Pana Profesora dra hab. Andrzeja Kubasa za życzliwe zainteresowanie rozprawą i umożliwienie pogodzenia pracy nad nią z obowiązkami zawodowymi.