Gliniecki Bartłomiej, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron

Wytyczenie ram działalności inwestycyjnej w budownictwie stanowi ważki problem społeczny, jak i złożone zagadnienie prawne. Z jednej strony bowiem wiąże się z korzystaniem z prawa własności nieruchomości, czy to dla zaspokojenia potrzeb samego właściciela, czy też z myślą o przekształceniu nieruchomości i jej późniejszym zbyciu, z drugiej natomiast strony w ten rodzaj działalności gospodarczej wpleciona jest pewna misja, związana z dostarczaniem szczególnego dobra, jakim jest nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym. Z prawnego punktu widzenia mamy do czynienia ze zjawiskiem wieloaspektowym, angażującym szeroki wachlarz przepisów, m.in. z zakresu prawa administracyjnego, cywilnego czy finansowego.

Działalność budowlana ma swój istotny wymiar mieszkaniowy, poprzez który próbuje się zaspokajać jedno z podstawowych dążeń człowieka, jakim jest posiadanie stałego miejsca zamieszkania, które umożliwiałoby realizację jego esencjalnych potrzeb życiowych. Uwarunkowania społeczno-gospodarcze w Polsce i odzwierciedlający je kształt uregulowań prawnych doprowadziły na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat do znaczącej przemiany w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Jego organizatorem przestało być – ujmując to w skrócie – państwo, którego funkcję przejęli sami zainteresowani, uczestnicy rynku. Doprowadziło to do rozkwitu – wzorem państw zachodnioeuropejskich – modelu deweloperskiego, który obecnie wedle danych statystycznych stanowi obok budownictwa na potrzeby indywidualne główną siłę sprawczą w budownictwie mieszkaniowym, jak również odgrywa istotną rolę w tzw. budownictwie komercyjnym.

Z wieloaspektową problematyką działalności deweloperskiej w budownictwie wiąże się niechybnie kwestia prawnej istoty kontraktowych stosunków zobowiązaniowych zawieranych pomiędzy organizatorami budownictwa – deweloperami – a ich klientami. Sprowadzają się one do ujęcia w ramy pojęciowe tzw. umowy deweloperskiej. Ten stosunkowo nowy w rodzimej praktyce kontraktowej typ umowy zyskał znaczną popularność ze względu na czynniki społeczno-ekonomiczne, takie jak niesłabnący popyt na nowe mieszkania czy rozpowszechnienie deweloperskiego modelu wykonywania inwestycji budowlanych.

Narastanie tego zjawiska prowadzi do wykształcenia pewnego standardu treściowego wspólnego większości umów, jednakże równocześnie rodzi wiele pytań dotyczących natury prawnej stosunku zobowiązaniowego, relewantnych źródeł prawa, zakresu swobody kontraktowej stron czy wreszcie konsekwencji prawnych zdarzeń związanych z niewłaściwym wykonaniem umowy. Jednocześnie, z perspektywy już kilkunastu lat można stwierdzić, że istota prawna umowy deweloperskiej nie doczekała się pogłębionej analizy teoretycznej.

Prezentowane opracowanie stanowi monograficzne ujęcie charakterystyki prawnej umowy deweloperskiej. W pierwszej kolejności starałem się w nim dokonać szczegółowej analizy elementów treści zobowiązaniowego stosunku prawnego kreowanego przez umowę deweloperską. Wymagało to przede wszystkim zakreślenia granic przedmiotowo-treściowych tego typu umowy i postawienia jej w opozycji do umów podobnych, takich jak np. umowa o wybudowanie domu jednorodzinnego czy umowa sprzedaży już istniejącej nieruchomości. W treści książki przyjąłem dość wąskie, lecz znajdujące potwierdzenie w obcych systemach prawnych, ujęcie przedmiotu umowy deweloperskiej. Zdecydowana większość uwag odnosi się bowiem do lokalu o charakterze mieszkalnym, z uwagi na dominujące wykorzystywanie w praktyce kontraktowej umowy deweloperskiej do nabywania tego rodzaju nieruchomości. Niemniej jednak z prawnego punktu widzenia poglądy wyrażone w opracowaniu można odnieść również do lokali o innym charakterze, w szczególności użytkowych (biurowych, handlowych czy usługowych), a także do nieruchomości budynkowej (np. budownictwa jednorodzinnego), jeżeli nabycie ich własności odbywa się w oparciu o deweloperski model wykonywania inwestycji budowlanych. Ponadto konsekwentnie dążyłem do oddzielenia zagadnień dotyczących umowy deweloperskiej od tych, które związane są z następującą po niej umową wyodrębniającą na rzecz nabywcy część nieruchomości – umową ustanowienia odrębnej własności lokalu, względnie umową sprzedaży.

Drugim z celów zrealizowanych na kartach niniejszego opracowania było opisanie empirycznego modelu umowy deweloperskiej, wywodzącego się z wzorców umów występujących w obrocie. Wskazanie najczęściej spotykanych elementów treści umowy zostało zaprezentowane w oparciu o kryterium funkcjonalne, uwzględniające strukturę kontraktowych interesów dewelopera i nabywcy. Realizacja tego zadania pozwoliła na przedstawienie typowego układu praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej oraz pogrupowanie postanowień umownych realizujących podobne cele w odniesieniu do stosunku zobowiązaniowego. Wyeksponowanie względnie powtarzalnych postanowień umowy typowej wydaje się ponadto być przydatne do potencjalnego sformułowania jej normatywnych elementów.

Po trzecie, przedstawiłem rozwiązania mogące zniwelować dysproporcje w kontraktowej sytuacji stron umowy deweloperskiej. Przeważnie bowiem wyraża się ona w takim sformułowaniu treści umowy, dzięki któremu deweloper zyskuje szeroki wachlarz uprawnień, dążąc jednocześnie do ograniczenia własnej odpowiedzialności. Wpływa to na zakres obowiązków nabywcy i możliwość domagania się przez niego spełnienia świadczeń wynikających z zawartej umowy. Osiągnięcie stanu bliskiego równowadze kontraktowej jest możliwe przy wykorzystaniu istniejących instytucji prawa zobowiązań, służyć temu mogą również szczególne instrumenty znane w obcych systemach prawnych, na co starałem się zwrócić uwagę.

Książka opiera się na zmodyfikowanej treści mojej rozprawy doktorskiej, zatytułowanej Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej, która powstała pod kierunkiem profesora Uniwersytetu Gdańskiego dra hab. Jerzego Ciszewskiego, obroniona zaś została przed Komisją Rady Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego dnia 28 stycznia 2011 r. Wiele cennych uwag dotyczących wzbogacenia treści rozprawy doktorskiej o elementy predestynujące ją do opublikowania jako monografii wyrazili recenzenci przewodu doktorskiego – prof. zw. dr hab. Wojciech J. Katner oraz profesor Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu dr hab. Tomasz Sokołowski. Moim recenzentom za ich sformułowanie raz jeszcze chciałbym złożyć serdeczne podziękowania.

Uchwalenie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) w niewielkim stopniu wpłynęło na konstrukcję książki. Głównym ku temu powodem jest fakt, że ustawa ta odnosi się jedynie do pewnego wycinka wachlarza zagadnień prawnych dotyczących umowy deweloperskiej, skupiając się na wskazaniu elementów treści umowy, które mają wzmacniać pozycję nabywcy, a także instrumentów insolwencyjnych. Poza jej zakresem znajdują się zatem zaprezentowane w książce i poddane analizie komparatystycznej zagadnienia dotyczące charakteru prawnego umowy deweloperskiej, jej stosunku do innych typów umów, najczęściej spotykanych elementów treści umowy oraz ich funkcji, granic swobody kontraktowej, szczególnie ważnych w kontekście tzw. postanowień niedozwolonych, czy też subsydiarnych sposobów zabezpieczenia interesów stron w tego typu umowach. Niemniej w miejscach, w których było to wymagane, treść opracowania uwzględnia zmiany wprowadzone wspomnianą ustawą.

Uwagi przedstawione w niniejszej monografii wyrażone zostały na tle stanu prawnego obowiązującego w dniu 1 stycznia 2012 r., jednakże uwzględniają przepisy wspomnianej wyżej ustawy mimo jej późniejszego wejścia w życie.