Wilkowska-Kołakowska Dorota Izabella, Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe

Przekształcenia gospodarcze w Polsce, rozwój wolności gospodarczej, swobodny przepływ towarów i usług, a także przekształcenia własnościowe przyczyniły się do rozwoju rynku nieruchomości, a tym samym wzrostu znaczenia nieruchomości jako towaru na rynku, przedmiotu transakcji rynkowych i podstawy zabezpieczenia kredytu. Jednym ze skutków tych zmian było zwiększenie zapotrzebowania na dokonywanie wycen nieruchomości, czyli określania wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych. Na rynku wzrosła liczba osób mających uprawnienia państwowe z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, które rozpoczęły działalność w obrocie gospodarczym na zasadach wolnej konkurencji.

Wycenę nieruchomości można zdefiniować jako proces prowadzący do określania wartości nieruchomości przy użyciu różnych podejść, metod i technik. Na proces ten składa się wiele etapów, z których ostatnim jest opracowanie redakcyjne operatu szacunkowego. Według ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podmiotami uprawnionymi do szacowania nieruchomości są wyłącznie osoby mające nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w trybie powołanej ustawy, uprawnienia zawodowe z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego i legitymujące się stosownym świadectwem.

Zasady wyceny nieruchomości i działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych są uregulowane w przepisach rangi ustawowej oraz w przepisach innych aktów wydanych na podstawie ustaw. W naszym systemie prawnym przepisy regulują nie tylko techniki wyceny nieruchomości bądź działalność zawodową z tym związaną, ale także wskazują, z jakich przyczyn i do jakich celów wartość nieruchomości powinna zostać określona.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że wycena nieruchomości nie jest wykonywana jedynie w celu zaspokojenia indywidualnych potrzeb prywatnych zleceniodawców. W obrót nieruchomościami zaangażowane są także, a może przede wszystkim, podmioty publiczne. Przyczyniła się do tego m.in. konieczność rozwoju infrastruktury i związane z tym wzmożone nabywanie nieruchomości przez państwo i inne podmioty publiczne w drodze umów cywilnoprawnych lub wywłaszczenia, a także inne czynności podmiotów publicznych mające za przedmiot nieruchomości. Dlatego też prawidłowe sporządzanie wycen nabrało szczególnego znaczenia z punktu widzenia interesu publicznego, szczególnie w sytuacji nierównorzędności stron stosunku prawnego, z którą w wielu przypadkach mamy do czynienia.

Nie ulega wątpliwości, że wycena nieruchomości jest, pod względem wielości metod, jakimi się posługuje, dziedziną kompleksową. Można przytoczyć słowa Z.J. Boczka, że jest „sztuką opartą na znajomości prawa, ekonomii, przepisów budowlanych i w dużej mierze na własnych doświadczeniach rzeczoznawcy majątkowego” .

Autorzy wielu monografii i artykułów, będący również przedstawicielami zawodów nieprawniczych, koncentrowali się głównie na omawianiu problemów technicznych wyceny nieruchomości (A. Hopfer, R. Cymerman, Z.J. Boczek i inni), aspektów ekonomicznych wyceny, w tym zagadnień dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości (E. Kucharska-Stasiak). Z zakresu zaś nauk prawnych przedmiotem zainteresowania były aspekty cywilistyczne, dotyczące m.in. charakteru prawnego umowy o sporządzenie operatu szacunkowego i odpowiedzialności rzeczoznawców (S. Kalus). Z punktu widzenia opisu obowiązujących rozwiązań prawnych kwestie dotyczące wyceny nieruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego były także omawiane w komentarzach do ustawy o gospodarce nieruchomościami (G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, J. Szachułowicz).

Liczne opracowania w formie artykułów i referatów z konferencji, prezentujące interesujące z punktu widzenia niniejszego opracowania zagadnienia, dotyczyły m.in. pozycji prawnej i roli samorządów zawodowych w ujęciu praktycznym, przedstawiając obowiązujący stan prawny, formułując wnioski de lege ferenda oraz zawierając propozycje zmian stanu prawnego. Autorzy koncentrowali się jednak na zawodach zaliczanych powszechnie do tak zwanych wolnych zawodów lub zawodów zaufania publicznego, mających ugruntowaną w naszym systemie prawnym pozycję i szczycących się bogatą tradycją. Przedmiotem zainteresowania były więc przede wszystkim zawody prawnicze (M. Kulesza, H. Izdebski, W.J. Wołpiuk) oraz medyczne (G. Szpor). W ostatnich latach zaczęły się pojawiać także opracowania, m.in. w formie referatów z konferencji, dotyczące nowo organizujących się zawodów, które rozpoczęły tworzenie korporacji zawodowych (samorządów). Dotyczy to np. zawodu psychologa (M. Waligórski), doradcy podatkowego (M. Kulesza) czy wreszcie jedynego jak do tej pory przedstawiciela zawodów technicznych w tej grupie - zawodu architekta, inżyniera budownictwa i urbanisty (P. Rączka, a wcześniej Z. Leoński).

W literaturze nie zajmowano się także problematyką szczególnej roli operatu szacunkowego i biegłego rzeczoznawcy w postępowaniu administracyjnym i innych postępowaniach prowadzonych przed organami administracji.

Jak wynika z powyższego, wiele ważnych problemów prawnych dotyczących wyceny nieruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego zostało pozostawione do rozwiązania ustawodawcy, który, mimo przymiotu „racjonalny”, nie zawsze racjonalnie stanowi prawo, czego skutkiem są istniejące luki prawne i sprzeczności występujące w regulacjach dotyczących wyceny. Gdy po przełomie lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku zwiększyło się znaczenie wycen, a podmioty je wykonujące zaczęły dążyć do zmian w organizacji swego zawodu, stało się konieczne omówienie istotnych aspektów tej problematyki, mających niewątpliwe znaczenie praktyczne w obliczu dokonanych zmian ustrojowych.

Regulacja będąca podstawą wyceny nieruchomości została włączona przez ustawodawcę do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149-197), tj. ustawy zaliczanej do zakresu prawa administracyjnego materialnego. Wyznacznikiem administracyjnoprawnego charakteru regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest więc odniesienie jej m.in., chociaż nie tylko, do nieruchomości publicznych, tzn. Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, ale przedmiotowe ujęcie gospodarowania nieruchomościami mające na celu ochronę interesu publicznego i społecznego .

Tej ochronie ma również służyć regulacja zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dotycząca wyceny nieruchomości i działalności zawodowej z tym związanej. Ustawa stanowi podstawę do wyodrębnienia różnych administracyjnoprawnych aspektów wyceny nieruchomości, będących podstawą jej prawnego funkcjonowania, do których należą: nadawanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, określenie roli organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, jak też wykonywanie różnych czynności przez organy administracji. W tym ostatnim aspekcie należy podkreślić, że wycena nieruchomości stanowi też podstawę do ustalenia opłat znajdujących się na pograniczu prawa cywilnego i administracyjnego (np. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) czy opłat i odszkodowań ustalanych w drodze decyzji administracyjnych lub uchwały właściwego organu administracji (np. opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, opłat adiacenckich, odszkodowań lub opłat z tytułu zmniejszenia lub wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i innych), czyli staje się często obligatoryjnym elementem treści stosunku administracyjnoprawnego.

W niniejszym opracowaniu zostaną również przedstawione, obok rozwiązań przyjętych w prawie polskim, regulacje obowiązujące w ustawodawstwie niemieckim i brytyjskim. W tych państwach bowiem wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe mają długą tradycję, sięgającą XIX wieku, a wiele problemów dotyczących wyceny i różnych aspektów związanych z zawodem rzeczoznawcy zostało w prawie tych państw przezwyciężonych poprzez próby znalezienia najlepszych z możliwych modeli prawnej organizacji zawodu rzeczoznawcy i wyceny nieruchomości. Rozwiązania te mogą stanowić znakomitą inspirację dla ustawodawcy polskiego, a tym samym ułatwiają formułowanie wniosków de lege ferenda co do możliwych metod i sposobów prawnej regulacji zagadnień stanowiących przedmiot tego opracowania.