Dziczek Roman, Zarządzanie nieruchomościami lokalowymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe i właścicieli lokali

Niniejsza książka w pierwotnej wersji powstała po serii wykładów, które prowadziłem w 2008 r. i w 2009 r. dla menedżerów spółdzielni mieszkaniowych, radców prawnych i zarządców nieruchomości wielolokalowych. Jednym z głównych zagadnień tego cyklu spotkań było omówienie roli spółdzielni mieszkaniowej jako przymusowego zarządcy zasobów mieszkaniowych częściowo przewłaszczonych na rzecz członków. Nastąpiła też wtedy - z konieczności - próba porównania praw i obowiązków właścicieli oraz sposobu zarządzania wykonywanego według przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali.

Trzecie jej wydanie jest jednak przede wszystkim wynikiem refleksji nad obecną sytuacją spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych. Te pierwsze, oczekując - podobnie jak inne spółdzielnie - na wynik prac parlamentarnych nad docelowym kształtem prawnym spółdzielczości w Polsce, muszą odczytywać istniejące, niedoskonałe rozwiązania dla wypracowania optymalnych reguł zarządczych - statutowych i regulaminowych, zgodnych z obowiązującym prawem. Temu służy prezentacja dorobku judykatury w szczególności orzecznictwa Sądu Najwyższego, Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz sądów apelacyjnych. Upowszechnienie własności wśród członków spółdzielni na skutek przewłaszczeń dotychczasowych lokali o statusie własnościowego prawa do lokalu oraz inwestycyjnej działalności spółdzielni każe na nowo spojrzeć na rolę i funkcję spółdzielni mieszkaniowej - korporacyjnego podmiotu, któremu ustawodawca powierzył obowiązek zarządzania nieruchomościami należącymi do spółdzielni i członków.

Trzeba bowiem w tym miejscu zauważyć, że w tysiącach nieruchomości wielolokalowych w Polsce obowiązują zasadniczo dwa reżimy prawne zarządzania: jeden z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz drugi z ustawy o własności lokali. Są one koherentne, tworzą spójny i szczelny system, ale zarazem są względem siebie konkurencyjne, przynajmniej tam, gdzie przewłaszczeni spółdzielcy mają zdecydować, czy przejść do reguł zarządzania właściwego dla wspólnoty mieszkaniowej, czy pozostać właścicielem w organizacyjnej formule spółdzielni.

Publikacja odnotowuje pewną stabilizację poglądów judykatury w „bezpiecznym” spektrum nawiązującym do kodeksowych regulacji zarządzania. Ponadto dokonuje pogłębionej refleksji i krytycznej analizy stanu aktualnego omawianych zagadnień z uwzględnieniem praktycznych aspektów zarządzania oraz formułując wnioski de lege ferenda zmierzające do wypracowania optymalnego modelu zarządzania odpowiadającego potrzebom właścicieli i zabezpieczającego ich prawa i interesy.

Książka omawia także reguły zarządzania nieruchomościami lokalowymi według przepisów Kodeksu cywilnego, które znajdą zastosowanie przede wszystkim do małych domów wielolokalowych, zawierających maksymalnie siedem lokali (por. art. 19 u.w.l.), a uzupełniająco - zarówno do zarządzania wykonywanego przez spółdzielnie mieszkaniowe jak i wspólnoty mieszkaniowe.

Książka ta prezentuje rzetelny obraz obu głównych rozwiązań prawnych. Uwypukla możliwości tkwiące w unormowaniach prawnych. Ponadto przedstawia prawa i obowiązki właścicieli w tych reżimach z pożytkiem dla właścicieli i zarządców spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych oraz kwalifikowanych zarządców nieruchomości.

* * *

I. Dwie zasadnicze części książki odnoszą się do dwóch najważniejszych ustaw: z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) oraz z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), w aspekcie praw i obowiązków właścicieli oraz zarządzania nieruchomością wspólną. Wyciąg tych ustaw został umieszczony na końcu każdej z tych części.

W części drugiej omówiono także regulacje dotyczące zarządzania w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, do których wprost mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności nieruchomości (art. 19 u.w.l.). Te ostatnie przepisy znajdą też zastosowanie do reżimu zarządzania spółdzielczego i powszechnego reżimu właściwego dla dużych wspólnot mieszkaniowych, ale tylko w zakresie odmiennie nieuregulowanym w ustawach dotyczących tych reżimów (art. 27 ust. 1 u.s.m., art. 1 ust. 2 u.w.l.).

Publikacja uwzględnia bogaty dorobek orzeczniczy, starając się zarysować zasadnicze linie kształtujące prawidłowy obraz właściwego zarządzania wspólną własnością. Ukazuje możliwe często twórcze odniesienia do unormowań ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali do regulacji kodeksowych (Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto pokazuje wzajemne relacje sądowego orzecznictwa cywilnego i administracyjnego w tej dziedzinie. Nawiązuje także do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego: m.in. wyroków z 15 lipca 2009 r., K 64/2007, LexisNexis nr 2053722 (OTK-A 2009, nr 7, poz. 110), w szczególności w zakresie istotnym dla niniejszej problematyki, odnoszącym się do art. 4, 6 i 26 u.s.m. - przepisów wyznaczających granice uprawnień i obowiązków właścicieli lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych i z 28 października 2010 r., SK 19/2009, LexisNexis nr 2403166 (OTK-A 2010, nr 8, poz. 83), nie do przecenienia w kształtowaniu się i postrzeganiu reżimu zarządzania spółdzielczego.

Wzory pozwów i wniosków sądowych wskazują na możliwe spory i sposoby rozstrzygnięć. Zmierzają one jednak do pokazania systemu ochrony prawnej zainteresowanych (spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych i właścicieli lokali), w różnorakich praktycznych konfiguracjach, jakie przynosi przymusowa współwłasność związana z odrębną własnością lokali.

II. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła nowy - obok wynikającego z ustawy o własności lokali oraz przepisów Kodeksu cywilnego - ustawowy reżim zarządzania nieruchomościami zabudowanymi z odrębną własnością lokali należących do członków (art. 27 ust. 2 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 3 u.s.m.). Organizacyjna formuła spółdzielni ma służyć jednak zarówno właścicielom lokali, jak i osobom dysponującym spółdzielczymi (własnościowymi i lokatorskimi) prawami do lokali.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące odrębnej własności lokali mają odpowiednie zastosowanie także do domów jednorodzinnych (art. 2 ust. 3 zd. 2 u.s.m.), w tym w zakresie zarządzania. Stąd w części pierwszej jeden rozdział został poświęcony zarządzaniu osiedlem domów jednorodzinnych.

Art. 1 ust. 3 u.s.m. przesądza o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązkowym zarządcą zasobów własnych oraz mienia członków nabytego na podstawie ustawy. Uzupełnia ją i rozwija regulacja art. 27 u.s.m., a wyjątki statuuje art. 26 i 24¹ u.s.m. (ten ostatni został dodany nowelą czerwcową z 2005 r. i obowiązuje od 22 lipca 2005 r.). Oznacza to, że uwłaszczenie członków dysponujących dotychczas spółdzielczymi prawami do lokali nie skutkuje przejściem pod reżim zarządzania nieruchomością wspólną według przepisów ustawy o własności lokali - w przypadku nieruchomości siedmiolokalowych i większych (art. 20 i nast. u.w.l.) lub według przepisów kodeksowych (art. 19 u.w.l.). Spółdzielnia sprawuje zarząd (zarządzanie) i administrację własnych i przewłaszczonych zasobów członków i osób niebędących członkami stosownie do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, prawa spółdzielczego i regulacji statutowych. Z tym, że w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, o ile przepisy spółdzielcze nie stanowią inaczej (por. art. 4-6 i art. 27 ust. 4-5 u.s.m.), znajdzie odpowiednie zastosowanie art. 199 i nast. k.c.

W tak istniejących nieruchomościach wspólnych nie powstaje wspólnota mieszkaniowa (art. 27 ust. 3 u.s.m.).

Zarządcą powierniczym jest spółdzielnia mieszkaniowa (art. 27 ust. 2 u.s.m.). To ona reprezentuje właścicieli lokali w stosunkach zewnętrznych dotyczących nieruchomości wspólnej, a formuła spółdzielcza określa też zakres uprawnień poszczególnych organów w podejmowaniu uchwał dotyczących czynności zwykłego zarządu oraz tych przekraczających zwykły zarząd, które znalazły autonomiczną regulację spółdzielczą (por. art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m. oraz art. 6 ust. 4 u.s.m.).

Mimo możliwie odmiennej wykładni uprawnień zarządczych spółdzielni mieszkaniowej, jako współwłaściciela nieruchomości zarządzanej w reżimie spółdzielczym, w uchwale składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., II OPS 2/2012, LexisNexis nr 4007321 (ONSAiWSA 2013, nr 2, poz. 23) stwierdzono, że samodzielność spółdzielni jako współwłaściciela odnosi się do czynności związanych z eksploatacją i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej (co pozostaje w ścisłej korelacji z brzmieniem art. 4 u.s.m.). W pozostałych wypadkach - o ile przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub umowa (por. art. 27 ust. 2 u.s.m. i art. 18 ust. 1 u.w.l.) nie stanowią inaczej - należy odwoływać się do regulacji kodeksowej (por. art. 27 ust. 1 i 3 u.s.m. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.).

Należy jednak odnotować, że odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z 27 marca 2014 r., III CZP 122/2013, LexisNexis nr 8281887 (Lexis.pl nr 8281887), stwierdzając, że: „Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 u.s.m.)”.

W ramach autonomii zarządczej przyznanej spółdzielniom mieszkaniowym jako współwłaścicielom zasadnicze znaczenie mają unormowania dotyczące funkcjonowania organów (art. 38, art. 46 i art. 48 pr.spółdz.) oraz regulacje statutowe (por. art. 5 § 2 pr.spółdz. i art. 4 ust. 1-2, 4, 4¹ u.s.m.). W stosunkach zewnętrznych, w tym w postępowaniach sądowych i sądowo-administracyjnych, spółdzielnia mieszkaniowa jest stroną postępowania. Występuje ona w podwójnej roli: jako właściciel (współwłaściciel) nieruchomości i jako reprezentant współwłaścicieli (właścicieli poszczególnych lokali i jednocześnie współwłaścicieli - współużytkowników wieczystych gruntu) - zarządca powierniczy (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z 15 stycznia 2013 r., II SA/Rz 885/12, SIP). Nie wyklucza to możliwości udziału w postępowaniu sądowym lub administracyjnym właściciela w charakterze strony, uczestnika postępowania lub interwenienta ubocznego, jeżeli wykaże własny, indywidualny interes prawny.

Do zarządu spółdzielni należy podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom (art. 48 § 2 pr.spółdz.), Zarząd też kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz (art. 48 § 1 pr.spółdz.).

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i przejście do reguł zarządzania właściwego dla niej następuje, gdy:

Szczególnym przypadkiem tej ostatniej uchwały będzie umowa właścicieli lokali, w tym właściciela lokali niewyodrębnionych, dotycząca przejścia do sytemu powszechnego (wspólnotowego), z całą swobodą, jaką gwarantuje właścicielom lokali art. 18 ust. 1 u.w.l.

Od tej chwili, tj. wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości albo podjęcia uchwały w myśl art. 24¹u.s.m. (lub też zawarcia umowy dotyczącej zarządzania, w myśl art. 18 ust. 1 u.w.l.), właściciele lokali, w tym spółdzielnia mieszkaniowa (jeżeli jest także właścicielem części lokali: wyodrębnionych - art. 26 u.s.m. lub także niewyodrębnionych - art. 24¹u.s.m.), tworzą wspólnotę mieszkaniową. Członkowie wspólnoty powinni powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do art. 20 i art. 23 u.w.l (w przypadku nieruchomości wielolokalowej większej, liczącej osiem i więcej lokali), lub powierzyć zarządzanie zarządcy, stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l. (umową w formie aktu notarialnego).

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/2011, LexisNexis nr 4950445 (OSNC 2013, nr B, poz. 44), na skutek zdarzeń, o których mowa w art. 24¹ i art. 26 ust. 1 u.s.m., wygasa uprawnienie spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.

Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali jest wykonywane przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. (art. 27 ust. 2 u.s.m.). Innymi słowy, spółdzielnia jest przymusowym (art. 1 ust. 3 u.s.m.) quasi-zarządcą umownym, chociaż jest to zarząd wykonywany ex lege. (Notabene dobrze byłoby, aby zapis, będący powtórzeniem art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m., pojawił się w każdym akcie przewłaszczenia lokalu, wraz z wnioskiem notariusza o wpis sposobu zarządu nieruchomością wspólną w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej).

Właściciele lokali ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania ich lokali, eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz inne koszty stosownie do art. 4-6 u.s.m. i postanowień statutu. Kompetencje poszczególnych organów spółdzielni (zarządu, rady nadzorczej, walnego zgromadzenia, organów fakultatywnych) w zakresie zarządzania określa ustawa i statut (art. 8, art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m. oraz art. 38, 46 i art. 48 § 2 pr.spółdz.).

Wprowadzenie przez ustawodawcę obligatoryjnego modelu spółdzielczego (autonomicznego) zarządzania nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni i członków (osób niebędących członkami) nie oznacza - o czym już wyżej wspomniano, że nie jest możliwe klasyczne zastosowanie zasady swobody umów określonej w art. 18 ust. 1 u.w.l. do zarządzania nieruchomościami lokalowymi powstałymi z zasobów spółdzielni mieszkaniowych.

Możliwe jest, aby właściciele lokali skorzystali z art. 18 ust. 1 u.w.l. i ustalili - w ramach swobody, jaką przyznaje system powszechny (wspólnotowy) - odpowiadający im sposób zarządu (zarządzania) nieruchomością wspólną lub powierzyli zarząd (zarządzanie) tą nieruchomością komuś innemu niż spółdzielnia (innej osobie fizycznej lub prawnej). Wymaga to jednak spełnienia dwóch warunków:

Skutkuje to także przejściem na system praw obowiązków przewidziany w ustawie o własności lokali i powstaniem wspólnoty mieszkaniowej. Szerzej - rozdz. 2 i 3 w części I.

III. Ostatnie lata ubiegłego wieku oraz cały dotychczasowy okres XXI w. przyniosły intensywny rozwój - w warunkach gospodarki rynkowej - budownictwa wielomieszkaniowego przez deweloperów prywatnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe, jak również przewłaszczeń lokali jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa i zakładów pracy na rzecz dotychczasowych najemców i innych osób uprawnionych. Dużą falę przewłaszczeń na prawach odrębnej własności przyniosła ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), której rozwiązania uwłaszczeniowe podtrzymano w ustawie z 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 223, poz. 1779), obowiązującej od 30 grudnia 2009 r. Wobec ustawowego ograniczenia, poczynając od 31 lipca 2007 r., prawa ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, a następnie zakazu ich ustanawiania od 1 stycznia 2013 r., przy słabości innych form prawnych korzystania z praw do mieszkań, własność lokali stała się formacją dominującą.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako podmioty powołane do zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi z odrębną własnością lokali, weszły na trwałe w krajobraz rynku mieszkaniowego, okrzepły w swej zasadniczej roli gospodarza domu, przeżyły pierwsze nadzieje i rozczarowania. Własność lokalu stała się dla wielu ludzi najpełniejszym, osobistym doświadczeniem bycia właścicielem nieruchomości. Stała się również synonimem pełnej, właścicielskiej wolności dla osób dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali, chociaż to ostatnie prawo majątkowe (formalnie - ograniczone prawo rzeczowe, art. 244 § 1 k.c.) zostało wyposażone w pełnię atrybutów właścicielskich, łącznie z prawem do założenia dla tego prawa księgi wieczystej.

Pierwsze lata obowiązywania ustawy o własności lokali i związane z tym doświadczenia, w szczególności we wspólnotach powstałych na bazie zasobów komunalnych i zakładowych, przyniosły dwie zasadnicze jej nowelizacje: ustawa z 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. Nr 106, poz. 682) i ustawa z 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. Nr 29, poz. 355). Obie były pożądanymi uzupełnieniami unormowania, które w pełnej postaci powróciło do polskiego porządku prawnego po 60 latach. Jednakże wskutek pierwszej zmiany w postaci uzupełnienia art. 21 u.w.l. poprzez dodanie ust. 3 i poszerzenia uprawnień zarządu wspólnoty mieszkaniowej w zakresie tam wskazanym, po ponad 13 latach funkcjonowania zmiana ta została odczytana w judykaturze w sposób, który zakłada, że w istocie ograniczono uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej. Oznacza to w istocie zakwestionowanie reżimu zarządzania wynikającego z ustawy o własności lokali, nakazując sięgać w zakresie wszystkich pozostałych czynności przekraczających zwykły zarząd (niewymienionych w art. 21 ust. 3 u.w.l.) do art. 199 k.c. Krytyczna analiza konsekwencji takiego stanowiska oraz wnioski de lege ferenda są przedstawione w drugiej części książki.

Nowela z 2000 r. m.in. rozszerzyła ustawowy reżim zarządzania z ustawy o własności lokali na wspólnoty składające się co najmniej z ośmiu lokali, a nie - jak dotychczas - obejmujących jedenaście i więcej lokali. Umożliwiła zmianę - na wniosek mniejszości (mającej co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) - sposobu liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali, z dominującym udziałem jednego z nich, według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Poszerzyła też (przykładowy) katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz przesądziła o wymaganiu posiadania przez zarząd pełnomocnictwa od właścicieli lokali do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zwykły zarząd. Nałożyła dodatkowe obowiązki na zarząd lub zarządcę w zakresie ewidencji kosztów i ich rozliczania oraz uzyskiwania, aktualizacji i przechowywania dokumentacji technicznej budynku, jak również inicjowania uchwał wyrażających zgodę na nabycie przyległych nieruchomości wówczas, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymagań przewidzianych dla działki budowlanej. Nowela z 2000 r. uzupełniła także regulacje art. 2 i 3 u.w.l., konstruujących przesłanki powstania i kształtowania się odrębnej własności lokali w zakresie: pomieszczeń przynależnych, dokumentowania lokali i pomieszczeń przynależnych na potrzeby aktów ustanawiających odrębną własność, możliwości umownego określenia udziałów nieruchomości wspólnej oraz przyjęcie prymatu zasad kształtujących obliczanie udziałów nieruchomości wspólnej według pierwszego i następnych aktów ustanawiających odrębną własność, mimo ich niezgodności z zasadą ustawową, wyrażoną w art. 3 ust. 3 u.w.l., ale z możliwością korekty dostosowującej udziały (w drodze stosownej uchwały właścicieli) do reżimu ustawowego.

System funkcjonowania w przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali, wynikający z przepisów ustawy o własności lokali, jest systemem powszechnym, a reżim zarządzania spółdzielczego (przez spółdzielnie mieszkaniowe) został zaprojektowany jako system autonomiczny, z ustawowymi „ścieżkami” przejścia do systemu powszechnego. Oba te systemy, przy uwzględnieniu regulacji kodeksowych - właściwych dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych (art. 19 u.w.l.) oraz uzupełniająco stosowanych do reżimu wspólnotowego i autonomicznego (por. art. 1 ust. 2 u.w.l. i art. 27 ust. 1 u.s.m.), tworzą szczelny i koherentny system określający prawa i obowiązki oraz zasady funkcjonowania (zarządzania) w obligatoryjnej współwłasności związanej z odrębną własnością lokali.

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządzania nieruchomością wspólną w drodze umowy ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego przez właścicieli lokali, a w zakresie zmiany tak wprowadzonego systemu umownego - na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 1 i 2a u.w.l.). Ta ostatnia, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wymaga większości, o której mowa w art. 23 ust. 2 lub 2a u.w.l. (por. art. 33 u.w.l.).

Umowa nie jest obligatoryjna. Jej brak skutkuje przejściem do reżimu zarządzania wynikającego z ustawy o własności lokali - w przypadku nieruchomości obejmujących osiem i więcej lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych (art. 20 i nast. u.w.l) lub Kodeksu cywilnego (art. 199-209 k.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (art. 606-608 i art. 611-616) - w przypadku nieruchomości obejmujących poniżej ośmiu lokali (art. 19 u.w.l.).Ustawa o własności lokali pozostawia dużą swobodę właścicielowi nieruchomości (właścicielom lokali) w kształtowaniu zasad zarządu umownego. Przykładowo jedynie art. 18 ust. 1 u.w.l. wskazuje, że zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej (zarządcy). Jednakże już zakres czynności, które w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może podejmować zarządca, pozostawiony jest swobodzie właścicieli. Jeżeli właściciele lokali nie określili w umowie lub w uchwale, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., jakie czynności przekraczające zwykły zarząd mogą być podejmowane przez zarządcę, należy przyjąć, że jest on uprawniony do podejmowania jedynie czynności zwykłego zarządu. Ponadto kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu będzie potrzebna uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa zarządcy do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (por. art. 33 w zw. z art. 21 i 22 u.w.l.).

Przewłaszczanie dotychczasowych spółdzielczych praw do lokali (mieszkalnych, użytkowych, garaży) oraz budowa nowych lokali o statusie odrębnej własności lokalu będzie skutkować - z reguły - przejściem do reżimu zarządzania wynikającego z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że uprawnienia właściciela lokalu do zarządzania nieruchomością wspólną są wykonywane w spółdzielczej formule praw i obowiązków, bardziej korzystnej niż system powszechny oraz uczestnictwie w organach spółdzielni - obligatoryjnych i fakultatywnych. Istotne są tu więc trzy aspekty:

Ustawa o własności lokali rozróżnia nieruchomości wielolokalowe mniejsze - obejmujące maksymalnie siedem lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, oraz większe - obejmujące ponad siedem takich lokali.

W przypadku nieruchomości wielolokalowej składającej się najwyżej z siedmiu samodzielnych lokali, z których przynajmniej jeden lokal jest wyodrębniony i należy do innej osoby niż dotychczasowy właściciel, do zarządzania nieruchomością znajdą odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności - art. 19 u.w.l. Jeżeli natomiast w skład nieruchomości wielolokalowej wchodzi osiem lub więcej takich lokali, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu - jako organu. Należy podkreślić, że członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona - zarządzanie w reżimie ustawy o własności lokali. Zakres uprawnień i obowiązków właścicieli oraz zarządu wspólnoty w ramach zarządzania taką nieruchomością regulują przepisy art. 20 i nast. u.w.l. Przepisy te obowiązują, jeżeli nieruchomość wspólna nie ma umownego modelu zarządzania albo wyszła spod ustawowego zarządzania spółdzielni mieszkaniowej, w warunkach art. 24¹ u.s.m. (mocą uchwały w trybie tam określonym bądź umowy spełniającej wymogi art. 18 ust. 1 u.w.l.) lub art. 26 ust. 1 u.s.m. (z mocy prawa - z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej nieruchomości).

Do czasu wyboru przez właścicieli lokali jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu dotychczasowy właściciel (jednostka samorządu terytorialnego, spółdzielnia, zakład pracy, przedsiębiorca, Skarb Państwa, inny) powinien sprawować zarząd, chyba że sąd na jego wniosek lub na wniosek innego właściciela lokalu powoła zarządcę przymusowego (por. art. 26 u.w.l.). Każdy właściciel lokalu (wyodrębnionego lub niewyodrębnionego) jest uprawniony zarówno do czynności zachowawczych (art. 209 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l.), jak i uprawniony i zobowiązany do współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną, bez uchybienia jednak uprawnieniom legalnego zarządu (jako organu), jeżeli został powołany (art. 27 u.w.l.; por. też art. 40 ust. 2 u.w.l.).

Zarząd jako organ wspólnoty mieszkaniowej powołany przez właścicieli lokali kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Zarząd podejmuje samodzielnie wszelkie czynności zwykłego zarządu, a do pozostałych potrzebna jest pozytywna uchwała właścicieli lokali. Wyliczenie najważniejszych czynności przekraczających zwykły zarząd jest zawarte w art.22 ust. 3 i 4 u.w.l. W stosunkach zewnętrznych, gdy zachodzi potrzeba składania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jednostronnych lub umownych czynności prawnych - zarząd musi się legitymować - oprócz stosownej uchwały (uprawniającej do danej czynności przekraczającej zwykły zarząd) - pełnomocnictwem w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l. oraz art. 98 zd. 2, art. 99 § 1 i art. 103 k.c.).

Ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową, która nie ma osobowości prawnej, ale może pozywać i być pozywana (ma zdolność sądową), może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (ma zdolność prawną - por. art. 33¹k.c.). Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, natomiast poszczególni właściciele lokali odpowiadają w części odpowiadającej ich udziałom w tej nieruchomości.

Właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub obiegiem (w drodze indywidualnego zbierania głosów) albo w obu tych formach łącznie. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów albo według zasady, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ten ostatni sposób liczenia głosów może zostać wprowadzony uchwałą lub umową, stosownie do art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. Właściciele w drodze uchwał decydują m.in. o:

Jeżeli właściciele lokali nie mogą podjąć określonej uchwały (dotyczącej czynności przekraczającej zwykły zarząd) z powodu niemożności uzyskania wymaganej większości, zarząd może wystąpić do sądu (rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości), który orzeknie zastępczo (w postępowaniu nieprocesowym), mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli - art. 24 u.w.l.

Uchwały właścicieli lokali mogą być zaskarżone do sądu przez każdego właściciela lokalu z powodu niezgodności tych uchwał z prawem lub umową właścicieli lokali albo jeśli naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interesy danego właściciela, w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia uchwała jest wykonalna, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie w ramach zabezpieczenia powództwa - art. 25 u.w.l.

IV. Wykonywanie zarządzania nieruchomością wielolokalową z liczbą samodzielnych lokali nie większą niż siedem, z których przynajmniej jeden został wyodrębniony i nie należy do dotychczasowego właściciela, odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 k.c. oraz art. 608 i 611-616 k.p.c. - zarządzanie według przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Taka wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje organami i zarządzanie nią opiera się na bezpośrednim udziale właścicieli lokali w zarządzaniu. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli (liczona udziałami), a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - wszyscy właściciele. W przypadku trudności w uzgodnieniu stanowisk zdecyduje sąd na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali (art. 199 k.c.).

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Do czynności tych potrzeba zgody większości właścicieli, obliczonej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 201 i 204 k.c.). Brak zgody albo naruszenie przez większość zasad prawidłowego zarządu upoważnia pozostałego lub pozostałych właścicieli do wystąpienia na drogę sądową.

Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali - to przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu (art. 199 k.c.).

Długotrwała niezdolność właścicieli lokali do decydowania o istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo naruszanie zasady prawidłowego zarządu przez większość właścicieli lub krzywdzenie mniejszości może spowodować ustanowienie przez sąd - na wniosek zainteresowanego właściciela - zarządu przymusowego (art. 203 k.c.).

Będzie go z reguły sprawować jeden ze współwłaścicieli nieruchomości lub inna osoba wyznaczona przez sąd i pod jego kontrolą, za wynagrodzeniem obciążającym właścicieli lokali.

Każdy z właścicieli może dokonywać czynności zachowawczych, tj. zmierzających do zachowania wspólnego prawa, np. żądać usunięcia osób lub rzeczy ze wspólnej własności, żądać zapłaty za ograniczenie lub wykorzystanie wspólnej własności czy też zabezpieczyć budynek lub teren przed grożącym niebezpieczeństwem (art. 209 k.c.).