0113-KDIPT1-3.4012.882.2021.2.AG - VAT od wpłat współwłaścicieli nieruchomości za usługi zarządzania nieruchomością

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu zaliczek pobieranych od współwłaścicieli na utrzymanie działki gruntu nr 1 oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla otrzymanego przez Zarządcę wynagrodzenia za zarząd ww. działką gruntu.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 lutego 2022 r. (wpływ 28 lutego 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

(...) Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w (...) (NIP (...), (...)) - (dalej na potrzeby wniosku "Zarządca") zgodnie z umową współwłaścicieli z dnia 1 marca 2021 r. w sprawie zarządu nieruchomością stanowiącą działkę gruntu numer 1 o obszarze 0,1443 ha, obręb (...), (...), położoną w (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest KW (...) została ustanowiona zarządcą tej nieruchomości w oparciu o art. 195-221 kodeksu cywilnego. Umowa pomiędzy współwłaścicielami w sprawie zarządu tej działki gruntu została zawarta w formie aktu notarialnego Rep. A numer (...), a w księdze wieczystej tj. dziale III ww. księgi wieczystej ujawniono (...) Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w (...), jako podmiot, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością.

W umowie o zarząd działki gruntu numer 1 wskazano następujące zasady zarządu:

1) Zarządca kieruje sprawami nieruchomości i reprezentuje współwłaścicieli nieruchomości wobec osób trzecich i działa w ich imieniu na zewnątrz.

2) Zarządca jest upoważniony do reprezentowania współwłaścicieli nieruchomości, w szczególności przed wszelkimi organami władzy, organami administracji publicznej i państwowej, urzędami, jednostkami samorządu terytorialnego, osobami fizycznymi, osobami prawnymi, jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej, bankami, towarzystwami ubezpieczeń, dostawcami mediów, Sądami Powszechnymi, Sądami Administracyjnymi, Sądem Najwyższym, Naczelnym Sądem Administracyjnym, itp.

3) Zarządca jest upoważniony do udzielania w imieniu współwłaścicieli nieruchomości pełnomocnictwa procesowego lub innych pełnomocnictw - adwokatowi lub radcy prawnemu oraz do ustanawiania dalszych pełnomocników.

4) Zarządca jest zobowiązany do samodzielnego podejmowania decyzji i wykonywania następujących czynności zwykłego zarządu w imieniu i na rzecz współwłaścicieli nieruchomości w następujących sprawach:

5) Współwłaściciele będą wpłacali zaliczki na konto bankowe Zarządcy w wysokości określonej przez Zarządcę (wysokość zaliczek ustalana będzie z uwzględnieniem przewidywanych kosztów); termin płatności zaliczki miesięcznej do dnia 10-go każdego miesiąca z góry; raz w roku w terminie do 30 marca kolejnego roku kalendarzowego Zarządca dokona rozliczenia zaliczek z faktycznie poniesionymi kosztami w danym roku kalendarzowym; współwłaściciele zobowiązani są do dokonania dopłat w terminie 7 dni, a w przypadku nadpłat zostaną one zaliczone na kolejne okresy płatności.

6) Zarządca może wykonywać czynności zarządu nieruchomości przy pomocy osób trzecich i przy pomocy innych podmiotów i podzlecać wykonywanie czynności zarządzania innym podmiotom.

7) Zarządca wykonuje czynności zarządu nieruchomości za wynagrodzeniem miesięcznym w wysokości (...) zł za każdy udział wynoszący 1/200 części + podatek VAT płatnym w terminie do dnia 10-go każdego miesiąca z góry.

8) Wynagrodzenie Zarządcy będzie podległo waloryzacji z zastosowaniem średniorocznego wskaźnika cen i usług konsumpcyjnych i może nastąpić wyłącznie poprzez podwyższenie wynagrodzenia. Waloryzacja wynagrodzenia będzie odbywała się raz do roku poczynając od roku 2023 r.

9) Umowa w sprawie zarządu nieruchomością może być rozwiązana z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

10) W pozostałym zakresie do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Działka gruntu numer 1 stanowi drogę dojazdową do innych nieruchomości sąsiadujących, na których to nieruchomościach sąsiadujących docelowo będą istniały trzy wspólnoty mieszkaniowe. Każdy kto nabywa lokal we wspólnotach mieszkaniowych zobowiązany jest nabyć 1/200 udziału w działce gruntu numer 1. Na działce gruntu numer 1 znajdują się też miejsca postojowe, do których korzystania prawo nabywają tylko niektórzy ze współwłaścicieli działki gruntu numer 1.

(...) Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w (...) jako zarządca działki gruntu numer 1 pobiera od współwłaścicieli tej działki zgodnie z uchwałą współwłaścicieli o wysokości zaliczki na utrzymanie drogi i ustalonymi zasadami zarządu opisanymi w akcie notarialnym dwa rodzaje należności:

1. Zaliczki na utrzymanie działki numer 1, które to współwłaściciele działki wnoszą bezpośrednio na konto bankowe Zarządcy w terminie do 10-go każdego miesiąca z góry; Zarządca dokonuje rozliczenia tych zaliczek raz w roku w terminie do 30 marca kolejnego roku kalendarzowego i w przypadku braku pokrycia kosztów w zaliczkach współwłaściciele działki są zobowiązani do wniesienia dopłat, a w przypadku nadpłat zaliczane są one na kolejne okresy płatności; do zaliczek tych nie jest doliczany podatek VAT przez Zarządcę oraz

2. Wynagrodzenie miesięczne za wykonywanie czynności zarządu działką gruntu numer 1 w kwocie (...) PLN plus podatek VAT płatne do 10-go każdego miesiąca z góry.

Z uwagi na okoliczność, że współwłaściciele działki gruntu numer 1 nie mają możliwości samodzielnego zawierania umów na media i inne usługi związane z utrzymaniem drogi, wszystkie umowy na potrzeby prawidłowego zarządzania i utrzymania działki gruntu w prawidłowym stanie zawierane przez (...) Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w (...), która jest stroną umów i która pokrywa wszystkie koszty tych umów właśnie z zaliczek pobranych od właścicieli tej działki gruntu na utrzymanie tej działki.

Współwłaściciele działki gruntu numer 1 zamierzają wpłacać wynagrodzenie miesięczne dla Zarządcy z góry, aby nie dokonywać comiesięcznie przelewów zgodnie z ustalonym terminem płatności w umowie o zarząd nieruchomością działki gruntu numer 1 (np. planują zapłacić wynagrodzenie dla Zarządcy działki gruntu numer 1 z góry za okres pół roku).

Na pytania postawione w wezwaniu o treści:

Wnioskodawca wskazał:

Ad. a

Zaliczki, które Zarządca otrzymuje od współwłaścicieli drogi nr 1 są przeznaczone na usługi związane z zarządzaniem drogą, co wynika wprost z zawartej umowy, albowiem dla tego celu umowa została zawarta, aby drogą zarządzać. We wniosku została przedstawiona treść umowy na zarządzanie drogą i czynności, które są wykonywane w związku z zarządzaniem drogą.

Ad. b

Wydatki ponoszone z zaliczek na utrzymanie drogi to: opłaty za media (w tym prąd), opłaty za sprzątanie, podatek od drogi, opłaty bankowe.

W 2021 r. Spółka poniosła wydatki tylko w zakresie odśnieżania drogi.

Faktury przesłała w załączeniu.

Ad. c

Tak wydatki ponoszone są w imieniu i na rzecz właścicieli drogi. Tak jak to zostało opisane we wniosku - technicznie umowy zawarte są przez Zarządcę i faktury przychodzą na Zarządcę, który działa na polecenie współwłaścicieli drogi, lecz wszystkie wydatki pokrywane są przez współwłaścicieli drogi, którzy wpłacają na ten cel zgodnie z zawartą umową zaliczki. Otrzymane zaliczki nie są własnością Zarządcy drogi.

Ad. d

Zaliczki nie są ujmowane przejściowo w ewidencji dla potrzeb podatku.

Przedmiotowe zaliczki Spółka ewidencjonuje tylko na koncie rozliczeniowym 360 "....- rozliczenie kosztów nieruchomości wspólnej".

Po stronie MA ewidencjonowane są należne zaliczki, po stronie WN wydatki dotyczące otrzymanych zaliczek.

Spółka przedmiotowych wydatków nie ujmuje w ewidencji VAT, nie ujmuje ich także jako przychody i koszty firmy dla celów CIT.

Ad. e

Symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług to: 68.32.12 Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie.

Pytania:

1. Czy Zarządca działki gruntu numer 1 będącej współwłasnością właścicieli w rozumieniu kodeksu cywilnego tj. art. 195 i dalsze obowiązany jest doliczać do zaliczek pobieranych od współwłaścicieli na utrzymanie działki gruntu numer 1 podatek VAT zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towaru i usług?

2. Czy w przypadku otrzymania przez Zarządcę od współwłaściciela działki gruntu numer 1 wynagrodzenia za zarząd działką gruntu numer 1 z góry za dłuższy okres czasu, a nie w terminie określonym wprost w umowie o zarząd działką gruntu numer 1 (tj. co miesiąc w terminie do dnia 10- go każdego miesiąca):

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zarządca działki gruntu numer 1 będącej współwłasnością właścicieli w rozumieniu kodeksu cywilnego tj. art. 195 i dalsze, nie ma podstawy prawnej do tego, aby do zaliczek pobieranych od współwłaścicieli na utrzymanie działki gruntu numer 1 doliczać podatek VAT, albowiem nie mamy do czynienia z sytuacją zapłaty wynagrodzenia dla Zarządcy w tym przypadku w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towaru i usług. Pobierane zaliczki od współwłaścicieli pokrywają bowiem koszty, które współwłaściciele działki gruntu 1 są zobowiązani do ponoszenia na mocy art. 207 kodeksu cywilnego, z którego to przepisu jednoznacznie wynika, że współwłaściciele rzeczy wspólnej ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zaliczki te nie stanowią zapłaty dla Zarządcy za wykonane usługi zarządu nieruchomością, albowiem z tego tytułu Zarządca pobiera odrębne wynagrodzenie, do którego dolicza podatek VAT.

Ad 2.

Obowiązek podatkowy powstaje dla Zarządcy w chwili wystawienia faktury przez Zarządcę - jeśli fakturę wystawia - w oparciu o art. 19a ust. 5 pkt 4 pdpkt. b) triet trzeci (stała obsługa prawna i biurowa) ustawy o podatku od towarów i usług w terminie określonym w umowie o zarząd działką gruntu numer 1, a w przypadku, gdy Zarządca faktur nie wystawia to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o podatku VAT, pomimo, że współwłaściciel drogi dokonuje zapłaty wynagrodzenia z góry za dłuży okres czasu niż przewidziano w umowie.

Otrzymanie zapłaty z góry wynagrodzenia za usługę zarządu nie wykonaną nie rodzi po stronie Zarządcy obowiązku podatkowego opisanego w art. 19a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem podstawa ta zawiera wyłączenie zastosowania tej regulacji dla przypadków opisanych w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług, a do usług tam wskazanych zaliczyć należy zarząd działką gruntu nr 1 na mocy umowy.

Ponieważ nie ma legalnej definicji stałej usługi biurowej na gruncie ustawy VAT, to należy stosować sposób rozumienia tych pojęć na gruncie języka powszechnego. Pomocne w tym zakresie może być sięgnięcie do słownika języka polskiego PWN (http://sjp.pwn.pl/), zgodnie z którym:

- "stały" to "trwający bez przerwy", "odbywający się regularnie",

- "obsługa" to "obsługiwanie ludzi lub jakichś urządzeń; też: grupa ludzi, którzy się tym zajmują",

- "biuro" to "instytucja lub jej część, do której zadań należy wydawanie i gromadzenie dokumentów, prowadzenie korespondencji, załatwianie interesantów itp.; też: lokal tej instytucji",

- "biurowość" to "ogół spraw dotyczących pracy kancelaryjno-administracyjnej".

Na podstawie przytoczonych definicji słownikowych można więc uznać, że usługi stałej obsługi biurowej polegają na wykonywanych regularnie czynnościach dotyczących pracy kancelaryjno-administracyjnej (wydawanie i gromadzenie dokumentów, prowadzenie korespondencji, etc.), a z kolei usługi stałej obsługi prawnej polegają na regularnym wykonywaniu czynności dotyczących spraw prawnych obsługiwanego podmiotu.

W przypadku Wnioskodawcy uwzględniając zasady zarządu opisane w stanie faktycznym tj. konkretne obowiązki nałożone umową uznać należy bezsprzecznie, że umowa zarządu nieruchomością zalicza się do tego typu umów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do "grona" usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

- w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

- świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy jej wykonaniem a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną czynność w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli - stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego - może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Ze złożonego wniosku wynika, że powierzono Państwu zarządzanie nieruchomością oznaczoną nr. ewid. 1. Działka nr 1 stanowi drogę dojazdową do innych nieruchomości sąsiadujących, na których to nieruchomościach sąsiadujących docelowo będą istniały trzy wspólnoty mieszkaniowe. Na działce znajdują się też miejsca postojowe, do których korzystania prawo nabywają tylko niektórzy ze współwłaścicieli ww. działki. Umowa pomiędzy współwłaścicielami w sprawie zarządu nieruchomością została zawarta w formie aktu notarialnego. Zostali Państwo ustanowieni zarządcą tej nieruchomości w oparciu o art. 195-221 kodeksu cywilnego. Jako zarządca działki nr 1 pobierają Państwo od współwłaścicieli tej działki zaliczki na jej utrzymanie, które to współwłaściciele działki wnoszą bezpośrednio na Państwa konto bankowe oraz wynagrodzenie miesięczne za wykonywanie czynności zarządu ww. działką gruntu. Współwłaściciele działki gruntu nr 1 zamierzają wpłacać wynagrodzenie miesięczne dla Zarządcy z góry za okres pół roku, aby nie dokonywać comiesięcznie przelewów zgodnie z ustalonym terminem płatności w umowie o zarząd nieruchomością. Usługi zarządzania, które będą Państwo świadczyć mieszczą się pod symbolem PKWiU 68.32.12. - usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie. Wskazali Państwo, iż zaliczki, które otrzymujecie od współwłaścicieli drogi nr 1 są przeznaczone na usługi związane z zarządzaniem drogą, co wynika wprost z zawartej umowy, albowiem dla tego celu umowa została zawarta, aby drogą zarządzać. Wydatki ponoszone z zaliczek na utrzymanie drogi to: opłaty za media (w tym prąd), opłaty za sprzątanie, podatek od drogi, opłaty bankowe. W 2021 r. Spółka poniosła wydatki tylko w zakresie odśnieżania drogi.

Biorąc pod uwagę treść obowiązujących przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że czynności świadczone przez Państwa na podstawie zawartej umowy o zarząd nieruchomością są wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji z tytułu ich świadczenia występujecie Państwo w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem należy uznać, że czynności wykonywane przez Państwa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 8 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem Państwa wątpliwości jest kwestia niepodlegania opodatkowaniu zaliczek pobieranych od współwłaścicieli na utrzymanie działki gruntu nr 1.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy,

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ww. ustawy,

Podstawa opodatkowania obejmuje:

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

Z powyższych przepisów wynika, że podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania.

Do elementów, które nie powinny być wliczane do podstawy opodatkowania należą m.in. kwoty otrzymane przez podatnika od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot wydatków, poniesionych w imieniu i na rachunek tego ostatniego i które są ujmowane przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Jak wskazuje przepis art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę z tytułu świadczenia usługi lub dostawy towarów. A zatem podstawa opodatkowania obejmuje całość świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Należy zauważyć, że podstawa opodatkowania dotyczy danego konkretnego przedmiotu opodatkowania tj. np. dostawy towaru lub świadczenia usługi. Dla danej czynności ustalana jest jedna podstawa opodatkowania. W przypadku świadczenia kompleksowego, świadczenie to stanowi jedną usługę, dla której określona jest podstawa opodatkowania. Ma to zastosowanie także w sytuacji, gdy strony umowy zobowiązaniowej ustalą odrębne rozliczanie niektórych dodatkowych kosztów w postaci dostawy towarów lub świadczenia usług. Pomimo odrębnego rozliczania, koszty takie są składnikiem podstawy opodatkowania jednej czynności.

Wyjątkiem jest sytuacja określona w art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy, kiedy ponoszone wydatki mają zostać zwrócone podatnikowi przez nabywcę towarów bądź usługobiorcę, i które to wydatki są ponoszone w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy. Wówczas, po spełnieniu przesłanek określonych w ww. przepisie, istnieje możliwość odrębnego rozliczenia takich kosztów bez wliczania ich do podstawy opodatkowania z tytułu świadczenia danej usługi.

Wskazali Państwo, że zaliczki nie są ujmowane przejściowo w ewidencji dla potrzeb podatku. Spółka przedmiotowych wydatków nie ujmuje w ewidencji VAT, nie ujmuje ich także jako przychody i koszty firmy dla celów CIT. Przedmiotowe wydatki ponoszone są w imieniu i na rzecz właścicieli drogi.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują i nie wskazują, jak należy rozumieć pojęcie "w imieniu i na rzecz", o którym mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy. Przyjęcie w ustawie takiej konstrukcji prowadzi do wniosku, że zwrot ten, zgodnie z regułami wykładni literalnej, powinien być interpretowany według ogólnych zasad języka polskiego.

Zgodnie z definicją zawartą w Słowniku języka polskiego PWN, określenie "w imieniu" oznacza działanie "ze względu na kogoś, dla czyjegoś dobra, odwołując się do kogoś". Natomiast określenie "na rzecz" oznacza tyle, co działanie "na czyjąś korzyść, dla kogoś, dla czyjegoś dobra". Dlatego też, z uwagi na brak w ustawie specyficznych definicji legalnych komentowanych zwrotów, powinny być one interpretowane szeroko, zgodnie z ich potocznym rozumieniem i znaczeniem na gruncie języka polskiego.

Określonych wskazówek odnośnie interpretacji ww. zwrotów dostarcza również ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm). Przepisy ww. Kodeksu odnoszą się zarówno do kwestii działania w czyimś imieniu, jak i na czyjąś rzecz. W art. 95 ust. 1 i 2 Kodeksu cywilnego wskazano, że czynności prawnej można dokonać przez przedstawiciela działającego w imieniu osoby, którą reprezentuje, a czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Tym samym, przedstawiciel, stosownie do postanowienia art. 95 Kodeksu, działa w imieniu i na rzecz swojego mocodawcy, przez co rozumieć należy, że wszelkie skutki faktyczne i prawne jego działania dotyczą bezpośrednio jego mocodawcy.

Nadto z ww. przepisu art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy wynika, że aby podstawa opodatkowania nie obejmowała ww. otrzymywanych zaliczek (kwot), to winny być one ujmowane przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z uwagi na to, że - jak wynika z opisu sprawy - zaliczki otrzymywane od współwłaścicieli nie są jednak przejściowo ujmowane w prowadzonej przez Państwa ewidencji na potrzeby podatku, w niniejszej sprawie nie jest spełniony warunek, o którym mowa w przepisie art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy.

Mając zatem na uwadze ww. okoliczności oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w myśl art. 29a ust. 1 ustawy otrzymywane od współwłaścicieli zaliczki stanowią element podstawy opodatkowania świadczonych przez Państwa usług, bowiem nie są spełnione warunki, o których mowa w powołanym wyżej art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy.

Odnosząc się natomiast do obowiązku doliczenia przez Państwa do pobieranych zaliczek kwoty podatku VAT, wskazać należy że podstawą opodatkowania będzie przewidziana w umowie kwota netto otrzymanej wpłaty, do której będziecie Państwo zobowiązani wyliczyć wartość należnego podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do momentu powstania obowiązku podatkowego dla otrzymanego przez Państwa wynagrodzenia za zarząd nieruchomością, które otrzymają Państwo z góry za okres pół roku, należy wskazać, że obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Przepis art. 19a ust. 3 ustawy stanowi, że:

Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powołany art. 19a ust. 1 ustawy formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Natomiast w myśl art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje w chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług:

- telekomunikacyjnych,

- wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,

- najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,

- ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,

- stałej obsługi prawnej i biurowej,

- dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Stosownie do art. 19a ust. 7 ustawy:

W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadkach wskazanych w art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b rozpoznanie momentu powstania obowiązku podatkowego przez podatnika podatku od towarów i usług powinno nastąpić z chwilą wystawienia faktury, natomiast w sytuacji, gdy faktura ta nie zostanie wystawiona bądź nie zostanie wystawiona w terminie przewidzianym przepisami ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

Z opisu sprawy wynika, że świadczą Państwo usługi zarządu nieruchomością. Z tego tytułu będą Państwo otrzymywali wynagrodzenie od współwłaścicieli działki, które będzie płatne z góry za okres pół roku. Ponadto z wniosku wynika, iż zamierzają Państwo wystawiać faktury uznając, że umowa zarządu nieruchomością zalicza się umów typu: stała obsługa prawna i biurowa.

W tym miejscu należy wskazać, iż zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i inne przepisy podatkowe, nie definiują pojęcia usług stałej obsługi prawnej, a ustawodawca nie odwołał się w wyżej powołanym przepisie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy do symboli klasyfikacyjnych dla wymienionych w nim usług, w tym stałej obsługi prawnej. Zatem w zrozumieniu tego pojęcia należy odnieść się do jego znaczenia potocznego. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN (http://sjp.pwn.pl/):

- "stały" to "trwający bez przerwy", "odbywający się regularnie",

- "obsługa" to "obsługiwanie ludzi lub jakichś urządzeń; też: grupa ludzi, którzy się tym zajmują".

Na podstawie przytoczonych definicji słownikowych można uznać, że usługi stałej obsługi prawnej polegają na regularnym wykonywaniu czynności dotyczących spraw prawnych obsługiwanego podmiotu.

Zatem za stałą obsługę prawną należy uznać usługę polegającą na udzielaniu porad prawnych, wyjaśnień interpretacyjnych, wydawaniu opinii prawnych, konsultacyjnych w okolicznościach wskazujących na ich trwałość w jakimś okresie czasu. Pomoc prawna ma na celu ochronę prawną interesów podmiotów, na których rzecz jest wykonywana. Istotny jest też element stałości i trwałości obsługi prawnej danego klienta a nie jednorazowe czy okresowe (krótkotrwałe) świadczenie usług pomocy prawnej.

Natomiast stała obsługa biurowa rozumiana jest jako wyręczanie kogoś w spełnianiu czynności koniecznych dla właściwego funkcjonowania czegoś poprzez wykonywanie prac administracyjno-kancelaryjnych (biuro - wg Słownika języka polskiego - to instytucja, do której zadań należą prace administracyjno-kancelaryjne, a biurowość - czynności związane z tą pracą).

W kontekście niniejszej sprawy należy wskazać, iż opisane we wniosku czynności Zarządcy wykonywane w ramach zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością nie stanowią usług stałej obsługi prawnej i biurowej, dla których obowiązek podatkowy powstaje na zasadach szczególnych, określonych w art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji zaliczki. Według "Małego słownika języka polskiego PWN" pod redakcją...., Warszawa 1994, słowo "zaliczka" oznacza "część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności". Z przytoczonej definicji wynika więc, że zaliczka wiąże się z przekazaniem środków pieniężnych do dyspozycji kontrahenta na poczet przyszłego świadczenia.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

* zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

* konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

* w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z dnia 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. I Goldsborough Developments Ltd. przeciwko Commisioners of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości niewykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił również, że " (...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone".

Zatem powyższy wyrok TSUE zachowuje swoją aktualność na gruncie obecnie obowiązującej Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.).

Jednocześnie należy wskazać, że zaliczka, przedpłata nie tworzą samodzielnego bytu podatkowego, lecz są ściśle związane z konkretnym świadczeniem i nie można rozpatrywać ich jako czynności "oderwanej" od sprzedaży. Nie są one dodatkowymi czynnościami, lecz są integralnie związane z dostawą towarów lub świadczeniem usług, na poczet których zostały uiszczone. W przypadku zaliczek, przedpłat ustawa określa jedynie inny moment powstania obowiązku podatkowego, niż w przypadku sprzedaży dokonywanej bez pobrania zaliczki.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata. Wyjątkiem polegającym na tym, że faktura dokumentuje zapłatę, jest faktura dokumentująca uiszczenie zaliczki na poczet przyszłej dostawy towarów czy świadczenia usług, natomiast w pozostałych przypadkach faktura zawsze dokumentuje czynność, a nie płatność, gdyż opodatkowaniu podlega właśnie czynność.

Wskazany przepis art. 19a ust. 8 definiuje zatem moment powstania obowiązku podatkowego, gdy określony podmiot gospodarczy otrzymał zaliczkę na poczet przyszłej usługi. Wskazać należy, że przepis ten nie definiuje jakich dostaw towarów i jakich usług ma dotyczyć zaliczka. Odnosi się on zatem do każdej zaliczki na dostawy towarów i świadczenie usług z zastrzeżeniem jednakże usług wymienionych w ust. 5 pkt 4 artykułu 19a. Wskazane zastrzeżenie oznacza, że zaliczki na poczet świadczenia usług w ww. przepisie, nie rodzą obowiązku podatkowego.

W kontekście ww. okoliczności należy stwierdzić, że wpłaty współwłaścicieli działki otrzymywane przez Państwa z góry za okres półroczny z tytułu świadczenia usług zarządzania nieruchomością nr 1 będą stanowiły wynagrodzenie, w związku z otrzymaniem którego po Państwa stronie powstanie obowiązek podatkowy. W związku z powyższym obowiązek podatkowy z tytułu otrzymanego wynagrodzenia za zarząd ww. działką gruntu (płatnego z góry na okres pół roku), na poczet wykonania przez Państwa usługi zarządu nieruchomością zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, powstanie z chwilą otrzymania przez Państwa tej wpłaty (zaliczki). W konsekwencji, będzie Państwo zobowiązani do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT z chwilą otrzymania zaliczki.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).