1061-IPTPB4.4511.203.2016.3.SK - Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 września 2016 r. (data wpływu 29 września 2016 r.), uzupełnionym pismem złożonym w dniu 28 października 2016 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

W dniu 29 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 14 października 2016 r., nr 1061-IPTPB4.4511.203.2016.1.SK, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 14 października 2016 r. (data doręczenia 19 października 2016 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek pismem złożonym w dniu 28 października 2016 r., nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 26 października 2016 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni odziedziczyła nieruchomość po zmarłym w dniu 8 października 2015 r. ojcu, a samo przyjęcie spadku nastąpiło w dniu 16 stycznia 2016 r. aktem notarialnym. Wnioskodawczyni planuje sprzedać odziedziczoną nieruchomość, jednakże kupujący nie dysponuje odpowiednią ilością środków finansowych, aby sfinalizować całą transakcję jedną płatnością. Złożył ofertę, że nieruchomość będzie zaliczkował/zadatkował począwszy od dnia 1 listopada 2016 r. do dnia 1 stycznia 2022 r. Przeniesienie własności na kupującego (podpisanie umowy sprzedaży) nastąpi dopiero po uiszczeniu 100% wartości nieruchomości, czyli nie wcześniej niż w styczniu 2022 r.

W uzupełnieniu wniosku złożonym w dniu 28 października 2016 r., Wnioskodawczyni dodała, że jest jedyną spadkobierczynią przedmiotowej nieruchomości. Oprócz tejże nieruchomości Wnioskodawczyni nie odziedziczyła innych składników majątkowych. Wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowana będzie na podstawie podobnych ofert w okolicy oraz wyceny agentów nieruchomości: 320 000 zł 470 000 zł. Akt notarialny ani potwierdzenie dziedziczenia nie zawierają wartości odziedziczonej nieruchomości. Wnioskodawczyni odziedziczyła w spadku budynek gospodarczo komercyjny wymagający gruntownych napraw budowlanych. Uzgodniona cena sprzedaży ww. nieruchomości to 370 000 zł. Kupujący jest dla Wnioskodawczyni obcą osobą, przedstawioną przez agenta nieruchomości. Pomiędzy Wnioskodawczynią, a kupującym nie istnieją żadne powiązania. Kupujący będzie nieodpłatnie korzystał z nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość zostanie wydana (przez co Wnioskodawczyni rozumie przeniesienie praw własności) dopiero w dniu 1 stycznia 2022 r., natomiast będzie nieodpłatnie udostępniona w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Na okoliczność otrzymania przez Wnioskodawczynię zaliczek/zadatku przez kupującego na poczet przedmiotowej nieruchomości zostanie sporządzona umowa notarialna zobowiązująca sprzedającego do wpłaty zaliczek (jako kaucji) na poczet nabycia nieruchomości w równych, miesięcznych odstępach, aż do dnia 1 stycznia 2022 r. Potwierdzeniem wpłaty będzie przelew na konto bankowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym zaliczki/zadatki na poczet nabycia nieruchomości będą opodatkowane podatkiem dochodowym, lub inną formą podatku, który Wnioskodawczyni będzie zobowiązana odprowadzić do Urzędu Skarbowego?

2. Czy, jeżeli umowa sprzedaży zostanie podpisana w 2022 r. (5 lat podatkowych od momentu przyjęcia spadku), to czy Wnioskodawczyni również będzie zobowiązana odprowadzić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro nie doszło do przeniesienia własności, czyli zbycia nieruchomości, to otrzymana zaliczka nie powoduje skutków podatkowych. Faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero po pięciu latach od roku, w którym spadek został przyjęty, więc również samo zbycie nie spowoduje skutków podatkowych, w tym przypadku obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Otrzymany zadatek na poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie powoduje skutków podatkowych. Obowiązek podatkowy powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy sprzedaży (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31stycznia 2008 r., nr IPPB2/415-401/07-2/SP).

Zadatek będzie stanowił przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego, ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawczyni przywołała interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, z dnia 25 października 2011 r., nr ITPB2/415-695/11/MU.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła nieruchomość po zmarłym w dniu 8 października 2015 r. ojcu, a samo przyjęcie spadku nastąpiło w dniu 16 stycznia 2016 r. aktem notarialnym. Wnioskodawczyni planuje sprzedać odziedziczoną nieruchomość (budynek gospodarczo komercyjny) za kwotę 370 000 zł. Wnioskodawczyni korzystając z usług agenta nieruchomości, dokonała wyboru osoby kupującej, która nie dysponuje odpowiednią ilością środków finansowych, aby sfinalizować całą transakcję jedną płatnością. W związku z tym, Wnioskodawczyni planuje zawrzeć z kupującym (będącym dla Niej obcą osobą) przedwstępną umowę sprzedaży w 2016 r., zgodnie z którą kupujący w okresie od dnia 1 listopada 2016 r. do dnia 1 stycznia 2022 r. będzie wpłacał zaliczki na poczet nabycia nieruchomości. W okresie tym kupujący będzie mógł nieodpłatnie korzystać z przedmiotowej nieruchomości. Przeniesienie własności na kupującego (podpisanie umowy sprzedaży) nastąpi dopiero po uiszczeniu 100% wartości nieruchomości, czyli nie wcześniej, niż w styczniu 2022 r.

Jak wskazuje art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Oznacza to, że dniem nabycia przedmiotowej nieruchomości jest data śmierci ojca Wnioskodawczyni, tj. 8 października 2015 r.

Zatem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość, tj. od końca 2015 r.

Zauważyć należy, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa powyżej, a więc do dnia 31 grudnia 2020 r., podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Natomiast, sprzedaż nieruchomości po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, tj. od dnia 1 stycznia 2021 r., nie będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na fakt, że upłynie okres pięcioletni od daty nabycia tejże nieruchomości.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa - Kodeks cywilny. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu "odpłatne zbycie", zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Zgodnie z art. 488 § 2 ww. ustawy, jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.

Natomiast z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Z treści art. 394 § 2 ww. ustawy wynika natomiast, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obydwie strony (art. 394 § 3 ww. ustawy).

Natomiast, zgodnie z definicją internetowego Słownika Języka Polskiego PWN: "zaliczką" jest część należności wypłacana z góry na poczet należności. W wypadku prawidłowego wykonania zobowiązania przez strony, wartość zaliczki wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Skutki prawne oznaczenia świadczenia, jako zaliczki ujawniają się szczególnie w wypadku świadczeń wzajemnych, szczególnie w sytuacji niewykonania lub nieprawidłowego wykonania świadczenia przez jedną ze stron. W pierwszym wypadku (niewykonania zobowiązania w całości) druga strona uprawniona jest - po wyznaczeniu dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia - odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się z wzajemnym zwrotem świadczeń przez strony umowy w tym pobranej zaliczki - oraz możliwością żądania od drugiej strony naprawienia szkody, jaką dana osoba poniosła w wyniku niewykonania zobowiązania (art. 495 Kodeksu cywilnego). W wypadku zwłoki z zaoferowaniem świadczenia wzajemnego wymagalnego wcześniej, zaliczka dana przy zawieraniu umowy może zostać zatrzymana przez jedną ze stron do czasu zaoferowania świadczenia wzajemnego przez drugą stronę (art. 490 ww. ustawy). W przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota staje się świadczeniem nienależnym. Zamierzony cel nie został osiągnięty (art. 410 § 2 powołanej ustawy). Osoba, która wpłaciła zaliczkę uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia. Jeżeli jedna ze stron odstąpi od umowy, to zaliczka musi być zwrócona w takiej samej wysokości, w jakiej została uiszczona.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Jak już wskazano, co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Tak więc, kwoty zaliczek/zadatków stanowiłyby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Jednakże, zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej, tj. w styczniu 2022 r.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że planowane zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której Wnioskodawczyni będzie otrzymywała kwoty zaliczek/zadatków nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymane przez Wnioskodawczynię przed dniem 1 stycznia 2021 r. zaliczki/zadatki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego w 2022 r., nie będą stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywołają po stronie Wnioskodawczyni skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie przyjęcia zaliczek/zadatków.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy podatkowej, wskazać należy, że odpłatne zbycie w styczniu w 2022 r. nieruchomości nabytej w 2015 r. w drodze spadku, nie stanowi w ogóle źródła przychodu, z uwagi na upływ w dniu 1 stycznia 2021 r. pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego....., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.