ITPB2/436-273/14/TJ - Określenie skutków podatkowych nabycia lokalu mieszkalnego od gminy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 13 listopada 2014 r. (data wpływu 17 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 stycznia 2015 r. (data wpływu 3 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia lokalu mieszkalnego od Gminy - jest prawidłowe.

W dniu 17 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 30 stycznia 2015 r. (data wpływu 3 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia lokalu mieszkalnego od Gminy.

We wniosku tym i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podpisał "Protokół dotyczący sprzedaży lokalu mieszkalnego z jednoczesnym zbyciem niewydzielonej części nieruchomości gruntowej od Gminy Miasta S.". Zgodnie z ww. protokołem cena sprzedaży lokalu z zastosowaniem 80% bonifikaty wynosiła 55 918 zł 80 gr przy płatności jednorazowej. Przy nabyciu lokalu w drodze jednorazowej zapłaty Gmina Miasto S. ustanowiła hipotekę na nieruchomości do kwoty 335 512 zł 80 gr. Wniesienie opłaty oraz podpisanie umowy notarialnej sprzedaży musiało nastąpić w terminie do 2 miesięcy od momentu podpisania protokołu. W związku z brakiem zdolności kredytowej (w małżeństwie Wnioskodawcy panuje wspólność majątkowa), Wnioskodawca wraz z żoną podjął starania o przyznanie kredytu hipotecznego w celu uzyskania środków na wykup lokalu od Gminy wraz z córką i zięciem, w małżeństwie których również panuje wspólność majątkowa.

W dniu 30 września 2014 r. doszło do podpisania umowy kredytu hipotecznego pomiędzy kredytobiorcami: Wnioskodawcą, Jego żoną, córka i zięciem a bankiem, na okres 20 lat. Jako zabezpieczenie kredytu została ustanowiona hipoteka na nieruchomości w kwocie 79 684 zł 29 gr. Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta S. Gmina ustępuje bankowi pierwszego miejsca w dziale IV księgi wieczystej, którą Sąd założy dla lokalu, w celu wpisania hipoteki bankowej, pod warunkiem, że wysokość kredytu nie przekracza ceny lokalu należnej Gminie. Kwota przyznanego kredytu wyniosła 53 122 zł 86 gr. Wniesiony został wkład własny w wysokości 2 795 zł 94 gr (środki pochodziły od córki Wnioskodawcy). Na wszystkich kredytobiorcach ciąży obowiązek spłaty rat od otrzymanego kredytu. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że do spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na wykup nieruchomości od Gminy zobowiązani są wszyscy kredytobiorcy (Wnioskodawca, Jego małżonka, córka i zięć) solidarnie.

Wnioskodawca nadmienia również, że dodatkowym zabezpieczeniem kredytu jest weksel własny in blanco, cesja na rzecz banku z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych. Wymogiem banku było również kryterium założenia rachunku bankowego w banku udzielającym kredytu oraz wpływ na ten rachunek wynagrodzenia. Rachunek został założony na małżonkę i córkę Wnioskodawcy, przy czym tylko wynagrodzenie córki wpływa na to konto i z tegoż wynagrodzenia ściągana jest comiesięczna rata kapitałowo-odsetkowa. W dniu 6 października 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podpisał "Umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki". W § 7 ww. umowy Wnioskodawca wraz z żoną oświadczył, że część ceny w kwocie 53 122 zł 86 gr pochodzi z udzielonego kredytu hipotecznego.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia, że sprzedaż lokalu na rzecz najemców tj. Jego i żony nastąpiła na podstawie:

1. art. 34 i 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2. Uchwały Rady Miasta S. w sprawie przyznania najemcom komunalnych lokali mieszkalnych bonifikaty od ceny lokali oraz oprocentowania rat z tytułu nabycia lokalu lub gruntu;

3. Zarządzenia Prezydenta Miasta S. w sprawie ustalenia szczegółowego trybu sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych stanowiących zasób Gminy Miasta S. na rzecz najemców.

Wnioskodawca zaznacza przy tym, że warunki przyznawania bonifikaty określone w wymienionych aktach prawnych stosuje się ogólnie do wszystkich lokali komunalnych z zasobów Gminy Miasta.

Wobec powyższego opisu zadano następujące pytania:

1. Czy w zaistniałej sytuacji spłata rat kredytu przez córkę i zięcia (współkredytobiorców) wiąże się z powstaniem obowiązku podatkowego określonego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

2. Czy od rat kredytu spłacanego przez córkę i zięcia powinno zostać złożone zgłoszenie SD-Z2 w urzędzie skarbowym.

3. Czy wykup mieszkania komunalnego za 20% wartości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych lub/i podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na zadane pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wydane zostaną odrębne interpretacje indywidualne.

Zdaniem Wnioskodawcy - w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych - co do zasady umowa sprzedaży, w tym umowa sprzedaży nieruchomości, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2% wartości nabywanej nieruchomości, a obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Jednak ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje zwolnienia podatkowe. Jak wynika z jej art. 2 pkt 1 lit. g nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Biorąc pod uwagę powyższy przepis należy stwierdzić, że nabycie lokalu komunalnego, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 34 i art. 35), nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca stwierdza, że w związku z wykupem mieszkania komunalnego z bonifikatą obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych nie powstanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w pkt 1 lit. a umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 przy umowie sprzedaży, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy przy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym stawka podatku wynosi 2%. Jednocześnie zauważyć należy, że stosownie do art. 4 pkt 1 w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 6 października 2014 r. Wnioskodawca nabył od Gminy lokal mieszkalny na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpiła na podstawie art. 34 i art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.), uchwały Rady Miasta S. w sprawie przyznania najemcom komunalnych lokali mieszkalnych bonifikaty od ceny lokali oraz oprocentowania rat z tytułu nabycia lokalu lub gruntu i Zarządzenia Prezydenta Miasta S. w sprawie ustalenia szczegółowego trybu sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych stanowiących zasób Gminy Miasta S. na rzecz najemców.

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Ponieważ użyty w przepisie tym zwrot "w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami" ma charakter ogólny należy przyjąć, że dotyczy on czynności cywilnoprawnych z zakresu spraw regulowanych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla których to przepisy tej ustawy stanowią dla określonych podmiotów materialną podstawę do działania.

Jak natomiast wynika z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami określa ona zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego.

Z przedstawionego brzmienia przepisu wynika, że ustawa o gospodarce nieruchomościami łączy cywilnoprawne i administracyjne podejście do regulacji stosunków prawnych, których przedmiotem jest nieruchomość. Dotyczy więc zarówno problematyki cywilnoprawnej, jak i administracyjnej związanej z gospodarowaniem nieruchomościami. Do tej pierwszej należą sprawy zasad i form gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, w szczególności obrotu nieruchomościami. Problematyka administracyjna dotyczy natomiast głównie procedur, podziału nieruchomości, ich wywłaszczania, ustalania i wypłaty odszkodowań, zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, ustalania opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Regulacje te stanowią pewien rodzaj administracyjnej ingerencji w sferę stosunków cywilnoprawnych.

Z kolei art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

Z ust. 5 ww. przepisu wynika natomiast, że osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, podstawę prawną do działania stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. To bowiem jej przepisy stanowią podstawę dla działania dla właściwych organów, wskazują sposób wyboru strony umowy (nabywcy nieruchomości) oraz sposób ustalenia ceny.

W świetle zacytowanych przepisów, przedstawionych wyjaśnień oraz opisanego we wniosku stanu faktycznego stwierdzić więc należy, że w omawianej sytuacji pomimo dokonania czynności wymienionej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (zawarcia umowy sprzedaży) nie doszło do powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zastosowanie w sprawie znalazło bowiem wyłączenie (a nie zwolnienie z opodatkowania jak stwierdza Wnioskodawca) z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.