PD/415-18/07/1 - Czy w przypadku sprzedaży mieszkania w 2007 r., w którym to roku sporządzony będzie akt notarialny, należy po raz kolejny zaliczyć do przychodu umówioną cenę lokali, a także zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów przypadające na te lokale koszty?

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zakopanem działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 30 czerwca 2007 r. (data wpływu do tutejszego Urzędu 4 lipca 2007 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe

Wnioskodawca przedstawił następujący stan faktyczny, który jest przedmiotem analizy:

W r. 1999 Firma " X" zawarła z kupującym dwie umowy przedwstępne zobowiązujące do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego. W umowach strony między innymi ustaliły, że kupujący zobowiązuje się zapłacić za lokale ustaloną cenę za jeden metr kwadratowy powierzchni lokalu, płatność przebiegać będzie w określonych ratach, zaś cena za jeden metr kwadratowy jest ceną niepodlegającą zmianie.

Należność objęta umową została w całości zapłacona w latach 1999-2001, zarówno w części dotyczącej budynku (lokali), jak i przypadającej na te lokale części gruntu. Zapłata należności dokumentowana została przelewami bankowymi i potwierdzona fakturami VAT. Przekazanie lokali zostało potwierdzone protokołami odbioru.

Firma "X" pobrała od swojego klienta zapłatę na poczet zakupu lokali, rozliczając ją dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z przyjmowanymi wówczas zasadami, tj. zaliczając pobrane zaliczki do przychodów oraz poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów - w okresie, w którym nastąpiło protokolarne wydanie lokali (w tym przypadku w 2001 r.).Oznacza to, że w tym konkretnym przypadku całość umówionej ceny została zaliczona do przychodów 2001 r. wraz z odpowiadającymi kosztami poniesionymi na wybudowanie budynku z gruntem. Do ostatecznego rozliczenia umowy pozostało jedynie przeniesienie prawa własności w formie aktu notarialnego. Jednak z przyczyn osobistych nabywca nie przystąpił do aktu notarialnego w wyznaczonym terminie i w chwili obecnej umawiające się strony chciałyby zawrzeć akt notarialny, jednak mają wątpliwości w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny wnioskodawca złożył zapytanie:

"Czy w takiej sytuacji w okresie (2007 r.), w którym sporządzony będzie akt notarialny, a co za tym idzie przeniesienie własności lokalu i przynależnej części gruntu, należy po raz kolejny zaliczyć do przychodu umówioną cenę lokali, a także zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów przypadające na te lokale koszty?"

Zdaniem wnioskodawcy przychody i koszty uzyskania przychodu zostały poprawnie zaksięgowane w 2001 r., a ponowne ich ujęcie byłoby niewłaściwe.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego wyjaśnia:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Zasada wyrażona w powyższym przepisie stanowi zasadę ogólną, natomiast ust. 1c - ust. 1f tego artykułu precyzują, z jaką data przychód uzyskany przez podatnika staje się przychodem należnym. Zgodnie z art. 14 ust. 1c cyt. ustawy za datę postania przychodu uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Stosownie do zapisu art. 14 ust. 3 pkt 1 cyt. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.

Przy świadczeniu usług budowlanych przez częściowe wykonanie usługi przyjmuje się wykonanie pewnego etapu robót i ich odebranie na podstawie stosownego protokołu. Za dzień częściowego wykonania usługi budowlanej należy przyjąć dzień podpisania protokołu odbioru danego etapu robót. Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego i wydanie kluczy nie przenosi prawa własności do nieruchomości, jest to umowa czynności między stronami.

Zgodnie z normami prawa cywilnego wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki, czy też fakt oddania lokali do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), a art. 158 ww. kodeksu określił, iż umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie budownictwa przychód z tej działalności powstaje z datą przekazania lokalu na własność nabywcy na podstawie aktu notarialnego. W stanie prawnym obowiązującym do końca r. 2002 ustawodawca nie precyzował momentu powstania przychodu należnego. Brak było jasności, czy momentem uzyskania przychodu jest: moment zawarcia umowy, wykonania usługi lub dostawy towaru, moment wystawienia faktury czy też moment wymagalności zapłaty.

Sam fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego nie powoduje przeniesienie prawa własności nieruchomości, a tym samym powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwoty otrzymane przez podatnika nie powodują powstania przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż zastosowanie ma przepis art. 14 ust. 3 pkt 1c cyt. ustawy, a zatem obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaż lokali.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 cyt. ustawy kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, iż do kosztów można zaliczyć wszelkie wydatki, koszty, straty i inne wartości o tym charakterze, jeżeli pomiędzy kosztami i przychodami istnieje związek przyczynowo-skutkowy.

Koszty uzyskania przychodów, zgodnie z ogólną zasadą określoną w art. 22 ust. 4 powyższej ustawy, są potrącalne tylko w tym r. podatkowym, w którym zostały poniesione.

W ocenie tutejszego organu podatkowego, w świetle zacytowanych przepisów oraz przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego, przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe

Reasumując powyższe postanowiono jak w sentencji.

W odpowiedzi na drugie pytanie zawarte we wniosku z dnia 30 czerwca 2007 r. zostanie wydane odrębne postanowienie.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

POUCZENIE:

Na powyższe postanowienie służy na podstawie art. 14a § 4 ustawy - Ordynacja podatkowa zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie Ośrodek Zamiejscowy w Nowym Sączu za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zakopanem, w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia