SPS-023-21911/13 - Odwrócony kredyt hipoteczny.

Na wstępie należy wskazać, że usługa odwróconego kredytu hipotecznego nie jest elementem systemu ubezpieczeń społecznych. Stanowi ona natomiast usługę mającą na celu upłynnienie przez osoby będące posiadaczami nieruchomości kapitału zakumulowanego w tych nieruchomościach, przy jednoczesnym zagwarantowaniu osobom korzystającym z tych usług prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości (tzw. usługę equity release) 1 . Usługi odwróconego kredytu hipotecznego świadczone są z powodzeniem w wielu krajach świata od kilkudziesięciu lat. Najbardziej rozwiniętym rynkiem jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale produkt ten oferowany jest również w innych krajach Europy (np.: Hiszpania, Szwecja, Niemcy, Finlandia, Holandia, Węgry, Francja) i świata (np.: Indie, Australia). Wszędzie tam odwrócony kredyt hipoteczny świadczony jest przez profesjonalne podmioty jako usługa o charakterze komercyjnym.

Pragnę zauważyć, że oferowanie usługi equity release w modelu kredytowym jest obecnie w naszym kraju ograniczone ze względu na występujące bariery prawne, w szczególności w zakresie możliwości dochodzenia roszczeń kredytobiorców. Na polskim rynku oferowane są wyłącznie umowy w modelu sprzedażowym, które kształtowane są na podstawie przepisów art. 903, 906 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), regulujących instytucję renty, lub art. 908 ww. ustawy, który reguluje dożywocie. Pomimo posługiwania się przez podmioty oferujące usługi w modelu sprzedażowym określeniem "odwrócona hipoteka" umów tego rodzaju nie należy utożsamiać z usługą odwróconego kredytu hipotecznego, w przypadku której z chwilą zawarcia umowy nie dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości na podmiot profesjonalny.

Przyjęty przez Radę Ministrów na posiedzeniu w dniu 15 października 2013 r. projekt założeń do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (nr projektu ZD3) umożliwia wprowadzenie na rynek nowej usługi finansowej, zapewniającej możliwość monetyzacji nieruchomości, stanowiącej jednocześnie usługę substytucyjną w stosunku do oferowanego aktualnie na polskim rynku tzw. modelu sprzedażowego, którego istotą jest przeniesienie prawa własności nieruchomości na podmiot profesjonalny z dniem zawarcia umowy oraz umożliwienie beneficjentowi usługi dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. Należy zauważyć, że różnica pomiędzy umową dożywocia a umową proponowanego odwróconego kredytu hipotecznego polega głównie na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców beneficjenta. W przypadku umowy dożywocia świadczeniodawca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia umowy. Dla spadkobierców beneficjenta, który zawarł umowę dożywocia, oznacza ona całkowitą utratę praw do nieruchomości. Natomiast w przypadku umów odwróconego kredytu hipotecznego prawo do nieruchomości może zostać przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Spadkobiercy po śmierci beneficjenta mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę, który w przypadku dodatniej różnicy pomiędzy wartością jego roszczenia a wartością nieruchomości zobowiązany jest do przekazania tej różnicy spadkobiercom.

Jednocześnie pragnę dodać, że z punktu widzenia kredytobiorcy istotnymi założeniami projektu jest ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego do instytucji profesjonalnie przygotowanych do udzielania kredytów (banki, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgranicznie, oddziały instytucji kredytowych oraz oddziały banków zagranicznych działających na polskim rynku), które to instytucje podlegają nadzorowi finansowemu. Do innych istotnych postulatów projektu, na które pragnę wskazać, należą m.in. wprowadzenie obowiązków informacyjnych instytucji kredytujących wobec klientów w zakresie informacji przedkontraktowych, w tym określenie wzoru jednolitego formularza informacyjnego oraz informacji przekazywanych w umowie, co będzie dawało potencjalnemu kredytobiorcy możliwość porównania ofert różnych instytucji kredytujących i dokonania wyboru najkorzystniejszej. Zgodnie z przyjętym założeniem dokument przekazywany przez instytucję kredytującą nie stanowi prawnie wiążącej oferty. Zawarte w nim dane liczbowe określane są na podstawie informacji udzielonych przez klienta, niezweryfikowanych przez daną instytucję kredytującą. Mając na uwadze konsekwencje podjęcia przez potencjalnego kredytobiorcę decyzji o zawarciu takiej umowy, założenia projektu określają prawa przysługujące kredytobiorcy w związku z zawartą umową odwróconego kredytu hipotecznego, w tym prawa do odstąpienia, bez podania przyczyny, od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, prawa do przedterminowej spłaty kredytu, a także, jak zostało wskazane powyżej, określone zostały regulacje dotyczące prawa spadkobierców do spłaty kredytu po śmierci kredytobiorcy oraz zasady rozliczania instytucji kredytującej ze spadkobiercami, jak również sankcje za naruszenie obowiązków ustawowych przez instytucję kredytującą.

Możliwość wypowiedzenia umowy przysługuje zarówno kredytobiorcy, jak również instytucji kredytującej. Zgodnie z projektem kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem terminu trzymiesięcznego. Rozwiązanie to jest zbieżne z postanowieniami art. 75a ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, z późn. zm.). Natomiast instytucja kredytująca będzie mogła wypowiedzieć umowę tylko w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie będzie realizował nałożonych na niego przez ustawę obowiązków, i tylko wówczas, jeżeli najpierw podejmie działania zmierzające do zawarcia porozumienia z kredytobiorcą, w tym złoży propozycję realizacji tych obowiązków na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez kredytobiorcę. Jeżeli kredytobiorca nie wyrazi zgody na zawarcie porozumienia lub nie doprowadzi do realizacji swoich obowiązków, pomimo zawarcia stosownego porozumienia, instytucja kredytująca będzie miała prawo wypowiedzenia umowy. Kredytodawca będzie mógł wypowiedzieć także umowę w sytuacji, jeżeli kredytobiorca przeniesie na inne osoby prawo do nieruchomości pomimo zawartego w umowie zobowiązania do ograniczonego rozporządzania prawem do nieruchomości. Wypowiedzenie umowy przez instytucję kredytującą zostaje zachowane w sytuacji wszczęcia egzekucji z nieruchomości przez innego wierzyciela kredytobiorcy, z zastrzeżeniem że jeśli kredytodawcy na dzień zawarcia umowy znany był fakt istnienia wierzytelności, instytucja ta nie będzie miała możliwości wypowiedzenia umowy.

Biorąc pod uwagę fakt postrzegania w naszym kraju nieruchomości jako efektu życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia, wydaje się, że projekt chroni interesy beneficjentów projektowanej usługi finansowej. Dzięki nowej usłudze finansowej osoby posiadające określone prawa do nieruchomości uzyskają instrument wsparcia swoich dochodów środkami pochodzącymi z kapitału zakumulowanego w nieruchomościach.