ZP-0242/160/370/94 - Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości.

Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa w poniższych wyjaśnieniach reprezentuje swój pogląd przy wykładni niektórych przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 107, poz. 464 z późn. zm.), z którymi spotykamy się także w praktyce notarialnej.

Wyjaśnienia te zostały zawarte:

1.W opinii Zespołu Prawnego Agencji z grudnia 1994 r. nr ZP-0242/160/370/94 w zakresie ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości:

Pod względem formalnoprawnym nie ma żadnych przeszkód, aby dzierżawca któremu przysługuje prawo pierwokupu, mógł kupić tylko część dzierżawionej nieruchomości, oczywiście bez przeprowadzenia przetargu, jeżeli taką część właściciel chciałby sprzedać. Wprawdzie art. 602 § 1 k.c. stanowi, że prawo pierwokupu jest niepodzielne, ale oznacza to tylko, że uprawniony z prawa pierwokupu nie może złożyć oświadczenia woli o nabyciu tylko części nieruchomości, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest cała nieruchomość objęta prawem pierwokupu. Właściciel może sprzedać nieruchomość o dowolnej wielkości według swego uznania, a więc wielkość sprzedawanej nieruchomości może, ale wcale nie musi, pokrywać się z powierzchnią dzierżawionej nieruchomości, bo to uprawnienie właściciela wynika z istoty własności (o czym niżej).

Gdyby osoba uprawniona z prawa pierwokupu mogła skutecznie złożyć oświadczenie woli, że chce kupić tylko część nieruchomości objętej tym prawem, tj. część dzierżawionej nieruchomości (w przypadku art. 695 § 2 k.c.) i właściciel miałby obowiązek sprzedać tę jej część, mimo że jego zamiarem było sprzedać całą nieruchomość, doszłoby do ograniczenia prawa własności, co również mogłoby naruszyć interes majątkowy właściciela. Żeby temu zapobiec w art. 602 § 1 k.c. przewidziano niepodzielność prawa pierwokupu, tj. wyłączono możliwość skorzystania z tego prawa (w sytuacji gdyby doszło do naruszenia interesu właściciela) tylko np. do części dzierżawionej nieruchomości bez względu na to, czy do pozostałej części dzierżawca mógłby to prawo wykorzystać w przypadku odrębnej sprzedaży tej pozostałej części.

Właściciel rzeczy ma prawo, zgodnie z art. 140 k.c. rozporządzać rzeczą, tj. przenosić jej własność m.in. w drodze sprzedaży. W jakim zakresie własność tę przeniesie, to uzależnione jest już wyłącznie - jak zaznaczono - od jego uznania. To prawo właściciela nieruchomości nie jest ograniczone prawem pierwokupu do danej nieruchomości przysługującym innej osobie.

Takie ograniczenie nie wynika bowiem z art. 596 k.c. który definiując prawo pierwokupu objaśnia je w ten sposób, ze osoba, której prawo to do danej rzeczy przysługuje, może tę rzecz nabyć z pierwszeństwem przed innymi osobami, jeżeli rzecz ta będzie przedmiotem sprzedaży. Przede wszystkim należy tu zaznaczyć, że osoba, której prawo pierwokupu przysługuje, nie może wymusić na właścicielu sprzedaży rzeczy, a może ją kupić jedynie wówczas, gdy właściciel będzie chciał ją sprzedać. Wracając do art. 596 k.c. należy wskazać, że z przepisu tego wcale nie wynika, że rzecz co do której przysługuje prawo pierwokupu nie może być sprzedana łącznie z innymi rzeczami bądź też, aby przepis ten uniemożliwiał sprzedaż rzeczy np. nieruchomości w mniejszym zakresie, tj. o mniejszej powierzchni niż objęta przedmiotem dzierżawy.

Art. 596 k.c. stanowi bowiem o sprzedaży oznaczonej rzeczy (danej rzeczy), co do której przysługuje pierwszeństwo jej nabycia, gdyby rzecz ta sprzedawana była osobie trzeciej, ale z przepisu tego wcale nie wynika, że tylko ta rzecz, jako całość, musi być w każdym przypadku odrębnym przedmiotem sprzedaży. O przedmiocie sprzedaży, a więc m.in. i jego wielkości, decyduje zgodnie ze wspomnianą istotą własności właściciel rzeczy.

Z uchwały Sądu Najwyższego z 13 VII 1975 r. III CZP 19/75 (OSNCP 4/1976, poz. 78) wynika, że przedmiotem sprzedaży może być całe gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzi dzierżawiona nieruchomość, co do której przysługuje prawo pierwokupu, jak również może być sprzedana tylko część tej nieruchomości. Sąd Najwyższy stwierdził, że w przypadku sprzedaży fizycznie wydzielonej części dzierżawionej nieruchomości (objętej prawem pierwokupu z art. 695 § 2 k.c.) dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu do tej części. Sąd Najwyższy stwierdził również (chociaż nie podał uzasadnienia swego stanowiska), że w razie zbywania tylko ułamkowej części dzierżawionej nieruchomości dzierżawcy nie przysługuje na podstawie art. 695 § 2 k.c. prawo pierwokupu. Z powyższego wynika więc, że dzierżawca może, co już wyżej zaznaczono, kupić na zasadzie prawa pierwokupu, a więc bez przeprowadzenia przetargu, tylko część dzierżawionej nieruchomości, o ile Agencja będzie chciała taką część sprzedać, gdyż prawo pierwokupu co do całej dzierżawionej nieruchomości nie stoi na przeszkodzie w sprzedaży tylko części tej neruchomości.

Dla pełnego wyjaśnienie omawianej kwestii należy zaznaczyć, że tryb, w jakim osoba uprawniona z prawa pierwokupu na gruncie art. 29 ustawy z 19 X 1991 r. może dochodzić swego prawa, jest zupełnie inny niż tryb wykonywania tego prawa na podstawie kodeksu cywilnego. Według bowiem art. 29 ustawy, sprzedaż (w trybie przetargu) nieruchomości, co do której przysługuje prawo pierwokupu, może nastąpić dopiero wówczas, gdy z prawa tego osoba uprawniona nie skorzysta. A zatem bezprzedmiotowe jest tu składanie oświadczenia woli przez osobę uprawnioną o nabyciu nieruchomości na warunkach umowy zawartą z osobą trzecią (umowy warunkowej), jak to przewiduje art. 600 § 1 k.c., gdyż takiej warunkowej umowy wg art. 29 ustawy nie ma. Jednak istota niepodzielności prawa pierwokupu, która obowiązuje również na gruncie ustawy z 19 X 1991 r., polega na tym, że tak samo jak według kodeksu cywilnego oświadczenie woli osoby uprawnionej nie może być sprzeczne z wolą właściciela rzeczy, a przede wszystkim woli tej co do zakresu sprzedaży rzeczy - jak już zaznaczono - nie może ograniczyć, co oznacza że osoba uprawniona nie może żądać nabycia tylko części nieruchomości, o ile właściciel chciałby sprzedać całą nieruchomość. Różnica jest tylko taka, że według kodeksu cywilnego wola właściciela dla osoby, której przysługuje prawo pierwokupu, jest z góry znana, gdyż osoba ta może złożyć oświadczenie o skorzystaniu ze swego prawa tylko na takich warunkach, jakie są zawarte w warunkowej umowie zawartej przez właściciela z osobą trzecią, natomiast według ustawy z 19 X 1991 r. warunki umowy sprzedaży osoba uprawniona dopiero będzie ustalać z właścicielem.

Program restrukturyzacji, w którym przewidziano do dzierżawy daną nieruchomość (nieruchomości), a w praktyce wyodrębnione jednostki gospodarcze, nie może stać na przeszkodzie w jego zmianie, która faktycznie nastąpi przez sprzedaż części dzierżawionej nieruchomości. Głównym celem ustawy z 19 X 1991 r. jest prywatyzacja państwowych nieruchomości rolnych, a jej ostateczną formą powinno być przeniesienie własności nieruchomości poprzez sprzedaż na rzecz osób fizycznych lub niepaństwowych osób prawnych. Przeznaczenie w planie restrukturyzacji danych nieruchomości do dzierżawy czy sprzedaży uzależnione jest przede wszystkim od rozeznania co do tego, czy będą osoby chętne w ich nabyciu. Jeżeli takie osoby są, należy preferować sprzedaż nieruchomości. Program restrukturyzacji w przypadku sprzedaży części dzierżawionej nieruchomości nie musi być formalnie zmieniany. Przy podejmowaniu decyzji w sprawie częściowej sprzedaży dzierżawionych nieruchomości należy uwzględnić przede wszystkim tę okoliczność, aby sprzedaż ta nie prowadziła w istocie do omijania przepisów o przetargu. Taka sytuacja występowałaby wówczas, gdyby bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży lub też w krótkim czasie dzierżawca, nabywając formalnie uprawnienie z prawa pierwokupu, wystąpił z wnioskiem o nabycie nieruchomości. Wówczas, nabywając nieruchomość bez przetargu, nabywca (były dzierżawca) płaciłby cenę z reguły niższą niż cena, którą można by uzyskać w trybie przetargu. Należy mieć także na uwadze wielkość pozostałych nieruchomości po ich częściowej sprzedaży pod kątem efektywnego prowadzenia na niej gospodarstwa już po zakończeniu dzierżawy; może bowiem później okazać się, że dzierżawca nie będzie zainteresowany po zakończeniu dzierżawy nabyciem pozostałej części.

Należy mieć również na uwadze inne okoliczności, m.in. to, że sprzedaż części nieruchomości powodować będzie konieczność jej wydzielenia (chyba że stanowiłaby odrębną działkę ewidencyjną), co spowoduje dodatkowe koszty, które będą obciążały Agencję. Nieruchomość tylko wtedy może być przedmiotem obrotu, jeżeli zostanie wyodrębniona od innych nieruchomości granicami przynajmniej sztucznymi, np. na mapie (szkicu), wtedy tylko może ona, zgodnie z art. 46 § 1 k.c., stanowić odrębny przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości należy oczywiście do obowiązków sprzedawcy, gdyż to on sprzedaje rzecz, a więc ten przedmiot sprzedaży musi określić. W takim przypadku należałoby dążyć do tego, aby część kosztów związanych z wydzieleniem części nieruchomości poniósł również nabywca, gdyż częściowa sprzedaż nieruchomości na zasadzie pierwokupu odbywa się również i w jego interesie. Ograniczeń formalnoprawnych zaś co do ponoszenia kosztów wyodrębnienia danej rzeczy przez obie strony umowy-sprzedaży nie ma, jeżeli obie strony tak umówiłyby się.