Niewiadomski Zygmunt, Ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą mpzp (renta planistyczna, opłata planistyczna) ma charakter daniny publicznoprawnej wnoszonej, w razie zbycia nieruchomości na rzecz gminy, która poniosła koszty uchwalenia bądź zmiany mpzp, w wyniku czego wartość nieruchomości wzrosła. Gmina nie może odstąpić od naliczenia opłaty (teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 maja 2011 r., II OSK 684/10, LEX nr 992621). Gmina nie posiada uprawnień do rezygnacji z pobrania renty planistycznej, a tym samym brak jest podstaw do umorzenia należności z tego tytułu (teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 października 2007 r., IV SA/Wa 1506/07, LEX nr 386423). Pomimo iż opłata posiada cechy daniny publicznej, nie mają zastosowania do jej naliczania czy też poboru przepisy Ordynacji podatkowej, lecz kodeksu postępowania administracyjnego (teza 2 wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 października 2009 r., II OSK 1517/07, LEX nr 573573). Organ gminy naliczając opłatę planistyczną ograniczony jest co do ustalenia jej wysokości uchwałą rady gminy o przyjęciu mpzp zawierającą m.in. wskazanie stawki procentowej, na podstawie której naliczana jest renta planistyczna. Postępowanie w sprawie określenia opłaty planistycznej w razie zbycia nieruchomości wszczynane jest z urzędu. Gminie nie można przypisać interesu prawnego uprawniającego ją do wniesienia skargi na rozstrzygnięcie organu odwoławczego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej.

Renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 listopada 2016 r., II OSK 344/15, LEX nr 2199219).

Powstanie obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty na rzecz gminy zależne jest od łącznego spełnienia przesłanek ustanowionych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten określa przesłanki pobrania renty planistycznej i krąg adresatów tej normy prawnej, tj. podmiotów których obciąża obowiązek poniesienia opłaty w razie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego. Stawkę procentową tej opłaty określa uchwała organu gminy. Instytucja prawna tzw. renty planistycznej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, przy czym dopiero zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, uruchamia mechanizm ustalenia tej opłaty - art. 37 ust. 3 ustawy.(Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lutego 2018 r., II OSK 1070/16, LEX nr 2491558).

Przepisy u.p.z.p. każą stosować odpowiednio regulacje dotyczące naliczania renty planistycznej w odniesieniu do decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże zważywszy, iż stawka procentowa, na podstawie której naliczana jest opłata planistyczna może być w obecnym stanie prawnym określona wyłącznie w uchwale o przyjęciu (zmianie) mpzp, zatem nie jest dopuszczalne naliczenie opłaty planistycznej w żadnej z wymienionych wyżej decyzji (teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 2011 r., II SA/Gd 403/11, LEX nr 992925). Naczelny Sąd Administracyjny wprost stwierdził, iż ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania tej decyzji nie ma podstawy prawnej (teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 października 2010 r., II OSK 1560/09, LEX nr 746638).

Obliczając wysokość renty planistycznej mieć należy na względzie treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p., który stwierdza, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Pojęcie zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 p.z.p., obejmuje swoim zakresem każdą czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Ilekroć zatem nie można stwierdzić, iż zbycie nieruchomości ma charakter zbycia ekwiwalentnego - tylekroć żądanie uiszczenia przez zbywcę nieruchomości opłaty planistycznej wydaje się być bezpodstawne (teza 1 wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 września 2011 r., II SA/Kr 1131/11, LEX nr 965365).

Pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 p.z.p., nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej (uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/09, ONSAiWSA 2010, nr 2, poz. 22). Ponadto zgodnie z orzecznictwem NSA, w razie wątpliwości należy interpretować termin „zbywa” z korzyścią dla obywatela przede wszystkim na gruncie wykładni językowej (in dubio pro cive) (teza 2 wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2009 r., II OSK 302/08, LEX nr 529958).

Umowa zamiany nieruchomości jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza mieści się w pojęciu "zbycia nieruchomości" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Bez skutków ulepszenia planistycznego właściciel nie dysponowałby ekwiwalentnym dobrem mogącym być przedmiotem umowy zamiany. Różnica z umową sprzedaży jest tylko taka, że zamiast pieniędzy właściciel otrzymuje inną nieruchomość. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2017 r., II OSK 370/16, LEX nr 2404293).

Przedmiotem zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 p.z.p., jest nieruchomość, która może być samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (teza 1 wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 455/09, LEX nr 597606).

Wniesienie aportem gruntów do spółki kapitałowej w zamian za akcje tej spółki stanowi zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 grudnia 2007 r., II SA/Gd 591/07, LEX nr 495155). Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obejmuje swoim zakresem także wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki jawnej (teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 stycznia 2013 r., II OSK 1630/11, LEX nr 1341551). Także czynność przeniesienia własności nieruchomości w drodze datio in solutum, czyli w zamian za zwolnienie z długu pieniężnego stanowi zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2012 r., II SA/Gd 371/12, LEX nr 1234925).

Wniesienie współwłasności nieruchomości jako aportu do spółki cywilnej, nie może być traktowane jako zbycie nieruchomości, z którym przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wiąże obowiązek ustalenia opłaty planistycznej. Nie dochodzi bowiem do przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie do zmiany formy współwłasności z współwłasności w częściach ułamkowych na współwłasność łączną, która nadal przysługuje tym samym podmiotom. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 marca 2019 r., II SA/Kr 110/19, LEX nr 2642303).

Pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki (teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 27 stycznia 2010 r., II SA/Gl 790/09, LEX nr 559735).

Organy gminy nie mogą żądać natomiast opłaty planistycznej od właściciela działki, który w dążeniu do realizacji celu publicznego przez tę gminę przeniósł na nią prawo własności nieruchomości w zamian za inną nieruchomość, jeżeli w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki wzrosła (teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lutego 2013 r., II SA/Gl 1087/12, Wspólnota 2013, nr 9, poz. 54).

Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ma zastosowanie również wówczas, gdy dochodzi do zbycia wydzielonej części nieruchomości lub idealnej części określonej jej ułamkiem (udziału) (teza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2010 r., II OSK 505/09, LEX nr 597653).

Notariusz sporządzający umowę, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, zobowiązany jest w terminie 7 dni od jej sporządzenia przesłać jej odpis wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta, na obszarze którego położona jest nieruchomość. Obowiązek ten dotyczy umów obejmujących również części nieruchomości.