Wspólne stanowisko w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Akty korporacyjne

Notar.2003.7.11

Akt nieoceniany

Wersja od: 11 lipca 2003 r.

STANOWISKO

KRAJOWEJ RADY NOTARIALNEJ I AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH (UKUR)

z dnia 11 lipca 2003 r.

Wspólne stanowisko w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

(UWAGA ! nastąpiła korekta wspólnych ustaleń ANR dotyczących pkt.3, która została zatwierdzona uchwałą KRN nr VI/15/2008 z dnia 15.02.2008 r.)

"Uzgodnienia nie uwzględniają nowelizacji z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 233, poz. 1382), która weszła w życie 3 grudnia 2011 r. "

Warszawa, dnia 11 lipca 2003 r.

Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), zwanej dalej "ustawą", której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa (obecnie Agencją Nieruchomości Rolnych), przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:

1. Ustawa ma zastosowanie w obrocie nieruchomościami rolnymi bez względu na ich powierzchnię i dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych.

2. Wyłączenie stosowania przepisów ustawy przewidziane w jej art. 2 pkt 1 dotyczy nieruchomości jedynie w całości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; zasada ta obowiązuje niezależnie od tego, czy na nieruchomość składa się jedna czy więcej działek. W przypadku zatem sprzedaży nieruchomości, której jedynie część, bez względu na to, czy została geodezyjnie wyodrębniona jako działka, położona jest na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, zastosowanie będzie miał przepis art. 3 ustawy o pierwokupie (odpowiednio także art. 4 ustawy, przy innym niż sprzedaż przeniesieniu własności).

3. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, należy ustalać przeznaczenie nieruchomości na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków lub decyzji o warunkach zabudowy terenu, przy czym, jedynie aktualna decyzja o warunkach zabudowy terenu, nie zawierająca dodatkowego wymogu uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolnicze i która określa jego przeznaczenie na cele budowlane nie związane z działalnością wytwórczą w rolnictwie, stanowi podstawę uznania nieruchomości za nierolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

4. Przepisy ustawy nie mają zastosowania do przeniesienia własności nieruchomości lokalowych. W szczególnych przypadkach przepisów tej ustawy nie stosuje się także do innych nieruchomości, np. do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele leśne.

5. Treść art. 5 i 6 ust. 1 ustawy daje podstawę do stwierdzenia, że przy stosowaniu przepisów ustawy uwzględnia się jedynie dwa tytuły prawne do nieruchomości rolnej: prawo własności i umowę dzierżawy. Przepisy ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych pozostających w użytkowaniu wieczystym, użytkowaniu lub których władanie oparte jest na innym tytule prawnym, jak też do posiadania samoistnego nieruchomości rolnej bez tytułu prawnego.

6. Posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 3 ustawy, nie dotyczy osób bliskich zbywcy w rozumieniu przepisów tej ustawy, a w stosunku do wszystkich innych osób ma między innymi takie znaczenie, że przy spełnieniu pozostałych warunków ustawy, wyłączają stosowanie prawa pierwokupu (art. 3 ust. 7 ustawy) oraz prawa nabycia własności przez Agencję (art. 4 ust. 4 pkt 1 ustawy).

7. W przypadku sporządzenia umowy w warunkach stosowania art. 3 ustawy notariusz sporządza umowę warunkową. Ustawowy obowiązek zawiadomienia uprawnionego o treści umowy obciąża sprzedawcę (art. 598 § 1 Kodeksu cywilnego). Zawiadomienie następuje przez doręczenie uprawnionemu, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, wypisu aktu notarialnego. Za wyraźną zgodą zobowiązanego stwierdzoną w akcie notarialnym, czynność tę dokonuje notariusz, przy czym formuła ta nie wyłącza stosowania przepisu art. 79 pkt 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 i z 2003 r. Nr 49, poz. 408) (doręczanie oświadczeń). Gdy uprawnionym do pierwokupu jest Agencja Nieruchomości Rolnych zawiadomienie kieruje się do terenowo właściwego oddziału albo filii. Doręczenie przez notariusza wypisu aktu notarialnego traktowane będzie jak zawiadomienie uprawnionego przez zobowiązanego.

8. Agencja Nieruchomości Rolnych, w każdym przypadku zawiadomienia jej o treści umowy warunkowej, udzieli notariuszowi sporządzającemu tę umowę pisemnej odpowiedzi, bez względu na to czy przysługujące jej uprawnienie (wykonania pierwokupu) wykona, czy też z niego zrezygnuje. Oznacza to, że w zasadzie w praktyce nie będzie się korzystać z milczącego zajęcia stanowiska w sprawie pierwokupu (upływ terminu), jednakże nie udzielenie odpowiedzi pomimo upływu terminu ustawowego nie wstrzymuje zawarcia umowy przenoszącej własność.

9. W przypadku objętym art. 3 ustawy, przy zbiegu prawa pierwokupu dzierżawcy i Agencji Nieruchomości Rolnych, umowę należy sporządzić od razu pod dwoma pierwokupami, w kolejności wynikającej z ustawy, ale zawiadomienie Agencji o prawie pierwokupu winno nastąpić dopiero po wygaśnięciu prawa pierwokupu dzierżawcy, bądź po złożeniu przez niego oświadczenia o rezygnacji z tego prawa.

10. Sporządzając umowę na podstawie art. 3 ustawy należy pamiętać, iż prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych jest wyłączone w przypadku zaistnienia przesłanek przewidzianych w art. 3 ust. 7 tej ustawy. Przysługuje natomiast Agencji prawo pierwokupu, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje utworzenie, a nie powiększenie gospodarstwa rolnego.

11. Prawo pierwokupu, uregulowane w ustawie, przysługuje również w odniesieniu do sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Zasadę tę stosuje się odpowiednio do sytuacji uregulowanej w art. 4 ustawy.

12. Treść art. 1070 ze znaczkiem 1 Kodeksu cywilnego w brzmieniu nadanym przez art. 10 ustawy wskazuje, że w przypadkach przewidzianych w tym przepisie następuje zbieg pierwokupów. W przypadku, gdy spadkobiercami gospodarstwa rolnego będą osoby bliskie zbywcy w rozumieniu art. 3 ust. 5 pkt 2 i art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. b) ustawy, przepisy art. 3 i art. 4 ustawy nie znajdą zastosowania. Te same reguły działają przy stosowaniu art. 166 Kodeksu cywilnego (zbycie udziału we współwłasności). Tak więc należy przyjąć, iż w pierwszej kolejności uprawnienia przysługują współspadkobiercom, a dalszej kolejności dzierżawcy i Agencji Nieruchomości Rolnych.

13. Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez osoby bliskie zbywcy, dotyczą również ich współmałżonków, o ile nabywają oni te nieruchomości razem z osobami bliskimi zbywcy, na zasadach majątkowej wspólności ustawowej.

14. W treści warunkowej umowy sprzedaży zawieranej z zastrzeżeniem prawa pierwokupu (art. 3 ustawy) oraz w treści umowy, o której mowa w art. 4 ustawy, powinno się zawrzeć informację (pouczenie) dla stron umowy, o treści (odpowiednio) art. 3 ust. 8 bądź art. 4 ust. 2 i 3 ustawy.

15. Jako dowód potwierdzający uprawnienie określone w art. 7 ust. 1 ustawy i nazwane w ustawie "poświadczeniem wójta (burmistrza, prezydenta miasta)", winno być przedłożone do aktu notarialnego zaświadczenie tegoż wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w rozumieniu art. 217 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, natomiast oświadczenia nabywcy, o których mowa w art. 7 ust. 5 pkt 1 i ust. 6 ustawy, mogą być zawarte w akcie notarialnym, bez konieczności tworzenia odrębnego dokumentu (załącznika). Dowody, o których mowa w art. 7 ust. 1, ust. 2 pkt 2 i ust. 5 pkt 2 ustawy mogą być poświadczone przez osoby upoważnione przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), o ile z pieczęci urzędowej znajdującej się na takim dokumencie wynika, iż działają one z upoważnienie tychże osób. Stanowisko takie wynika wprost z treści art. 268a Kodeksu postępowania administracyjnego.

16. Uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości w trybie art. 4 ustawy wykonane może być jedynie w stosunku do nabywcy nieruchomości rolnej, przy czym do nabycia tego stosowane mają być odpowiednio przepisy o pierwokupie (np. termin, doręczenie, skutki oświadczenia, forma), a to swoiste prawo "wykupu" może być wykonane niezależnie od sposobu nabycia własności nieruchomości rolnej przez nabywcę, a więc także do nieruchomości wniesionej jako aport do spółki prawa handlowego, w drodze umów działowych, zamiany, art. 231 Kodeksu cywilnego, odnowienia, datio in solutum itd., które to umowy zawierane są bezwarunkowo.

17. Pomimo, że przy wykonaniu prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony czynność cywilnoprawna dochodzi do skutku z chwilą, gdy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu doszło do podmiotu zobowiązanego w taki sposób, że mógł się on zapoznać z jego treścią, to względy bezpieczeństwa obrotu prawnego przemawiają jednak za tym, aby:

a) akt notarialny dokumentujący ww. oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zawierał wniosek o wpis do księgi wieczystej nabywcy,

b) notariusz wykonywał obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych (co dotyczy jedynie prawa pierwokupu realizowanego przez dzierżawcę),

c) wypis aktu notarialnego zawierający oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, za wyraźnie stwierdzoną w treści tego aktu notarialnego zgodą uprawnionego, był doręczony przez notariusza podmiotowi zobowiązanemu, przy czym formuła ta nie wyłącza stosowania przepisu art. 79 pkt 3 Prawa o notariacie (doręczanie oświadczeń).

18. Notariusz może jedynie odebrać od podmiotu uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, na warunkach przewidzianych w umowie sprzedaży warunkowej lub w umowie przenoszącej własność innej niż umowa sprzedaży. Nie może tenże podmiot wykonywać swego uprawnienia przewidzianego w art. 3 ust. 8 i art. 4 ust. 3 ustawy w treści oświadczenia objętego aktem notarialnym, gdyż ustawa wyraźnie przesądza w takim przypadku drogę sądową jako jedynie właściwą.

19. W przypadku wystąpienia prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych, przewidzianego w art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 57, poz. 603 ze zm.), Agencji przysługuje prawo pierwokupu, jako lex specialis wyłącznie na podstawie tego przepisu. W przypadku nie wykonania przez Agencję prawa pierwokupu na podstawie tego przepisu, ma zastosowanie prawo pierwokupu dzierżawcy z ustawy. Po upływie 5-letniego terminu określonego w art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w pełnym zakresie stosuje się przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

20. Akt notarialny obejmujący umowę przeniesienia własności nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych powinien zawierać wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej przysługującego Agencji prawa odkupu, stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

21. Zbycie nieruchomości rolnych oraz spadku, obejmującego gospodarstwo rolne, na rzecz osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), nie podlega ograniczeniom związanym z prawem pierwokupu (art. 3 ustawy) i nabyciem własności w trybie art. 4 ustawy.

22. Po dniu wejścia w życie ustawy (16.07.2003) zachowują moc pełnomocnictwa udzielone przez Prezesa Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz dalsze pełnomocnictwa udzielone na ich podstawie jedynie do dokonywania czynności prawnych w zakresie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Do dokonywania czynności prawnych przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego dyrektorzy oddziałów Agencji Nieruchomości Rolnych otrzymają nowe stosowne pełnomocnictwa.

DODATKOWE STANOWISKO KRAJOWEJ RADY NOTARIALNEJ

w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64 poz. 592), zwanej dalej ustawą z dnia 28 września 2003 r.

1. Umowy sporządzane stosownie do treści przepisu art. 4 ust. 1 ustawy i na przewidzianych w nim warunkach winny być dokumentowane jako umowy bezwarunkowo przenoszące własność, to jest bez zastrzegania warunku nie złożenia oświadczenia przez Agencję o nabyciu nieruchomości.

2. Dowody, o których mowa w art. 7 ust. 1-5 oraz oświadczenie, o którym mowa w art. 7 ust. 6 ustawy, powinny być załączone bądź składane jako oświadczenia w treści aktów notarialnych, do aktów notarialnych zawieranych pod warunkiem nie wykonania przez Agencję prawa pierwokupu, o ile dana sprzedaż winna być dokonana z tym zastrzeżeniem prawnym.

3. Ustawa nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego jako tereny ogrodów działkowych.

4. Ustawa dotyczy nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego wyłącznie pod budownictwo zagrodowe, zaś nie dotyczy tych nieruchomości, które przeznaczone są w całości pod budownictwo zagrodowe lub (i) budownictwo jednorodzinne (inne mieszkalne, usługowe, przemysłowe itp.).

5. Oświadczenia nabywcy zarówno przewidziane w art. 7 ust. 5 pkt 1, jak i w przedmiocie nie spełniania warunków określonych w art. 5 i 6 ustawy oraz o łącznej powierzchni i miejscu położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem lub dzierżawcą (art. 7 ust. 6 ustawy) mogą być zawarte w treści aktu notarialnego, bez konieczności tworzenia oddzielnego dokumentu.

6. O ile to możliwe, należy zamieszczać w aktach notarialnych informacje o zbywanej nieruchomości, pochodzące z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków oraz z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

7. Przy umowie zawieranej pod warunkiem nie wykonania przez Agencję prawa pierwokupu wystarczające jest zawarcie w akcie notarialnym oświadczenia nabywcy, że nie spełnia (łącznie) warunków określonych w art. 5 i 6 ustawy wraz z podaniem łącznej powierzchni i miejsca położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem lub dzierżawcą. Niemniej jednak dla ANR, przy podejmowaniu decyzji co do wykonania bądź nie wykonania prawa pierwokupu, pomocna będzie informacja o spełnianiu przez nabywcę warunków określonych w tych przepisach /tj. osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, posiadania kwalifikacji rolniczych, miejsca zamieszkania w gminie na terenie której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa powiększanego, łącznej powierzchni użytków rolnych /własność, dzierżawa/ w gospodarstwie rodzinnym nie większym niż 300 ha/. Wobec czego na życzenie nabywcy takie informacje mogą być zamieszczane w akcie notarialnym lub oświadczeniu.

8. W celu ujednolicenia procedury związanej z przygotowaniem dokumentacji niezbędnej do zawarcia umów przenoszących własność nieruchomości rolnych oraz usprawnienia czynności poświadczania przez właściwe organy /wójta, burmistrza lub prezydenta miasta/ oświadczeń nabywców sporządzanych na podstawie ustawy opracowano ich wzory do ewentualnego stosowania.

Powyższe stanowisko Krajowej Rady Notarialnej, które nie stanowi kompleksowej analizy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, uwzględnia dyskusyjność przedstawionych zagadnień i może ulec weryfikacji po doświadczeniach praktyki, orzecznictwa i doktryny.

Stanowsko opracowano wspólnie z KRN w Zespole Gospodarowania Zasobem i Zespole Prawnym ANR.