Rozdział 2 - Rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik - Wycena nieruchomości.

Dziennik Ustaw

Dz.U.2023.1832

Akt obowiązujący

Wersja od: 8 września 2023 r.

Rozdział  2

Rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik

§ 4. [Dane stosowane przy stosowaniu podejścia porównawczego] Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

§  5.  [Nieruchomości podobne]

1. Do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

2. Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin nieruchomości. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny.

3. W przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości. Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

4. Do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

5. Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

6. Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, jeżeli ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości.

§  6.  [Cechy rynkowe]

1. Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen.

2. Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny.

3. Dla każdej cechy rynkowej należy także ocenić jej wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Wpływ ten określa się w szczególności na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny lub w inny wskazany w operacie szacunkowym sposób.

§ 7. [Metody stosowane w podejściu porównawczym] W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

§  8.  [Dane wykorzystywane przy metodzie porównywania parami, metodzie korygowania ceny średniej oraz metodzie analizy statystycznej]

1. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.

2. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

3. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Przy tworzeniu zbioru cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych przepis § 5 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

§ 9. [Dane o dochodzie z czynszów wykorzystywane przy stosowaniu podejścia dochodowego] Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

§  10.  [Metody stosowane w podejściu dochodowym]

1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochody, o których mowa w ust. 3.

3. Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów, oraz wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania z udostępnienia nieruchomości.

4. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 3. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

§  11.  [Określenie wartości nieruchomości przy użyciu techniki kapitalizacji]

1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji lub jako iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji.

2. Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemne relacje między dochodami możliwymi do uzyskania z nieruchomości podobnych a cenami transakcyjnymi uzyskanymi za te nieruchomości, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

3. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

§  12.  [Określenie wartości nieruchomości przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów]

1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej.

4. Stopę dyskontową ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

§ 13. [Wartości nieuwzględniane przy obliczaniu strumieni dochodów] Przy obliczaniu strumieni dochodów, o których mowa w § 11 i § 12, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

§  14.  [Określanie stopy kapitalizacji na podstawie stopy dyskontowej]

1. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

2. W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 15. [Określanie stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej - zachowanie zasady współmierności] Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

§ 16. [Metody stosowane w podejściu mieszanym] W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

§  17.  [Zakres stosowania metody pozostałościowej]

1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu, remoncie obiektu budowlanego lub inne działania wpływające na jej stan techniczno-użytkowy.

2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót lub działań wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót lub działań, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

§  18.  [Warunki zastosowania metody pozostałościowej]

1. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego;

2) znany jest rodzaj i zakres robót, a także innych działań, o których mowa w § 17 ust. 1;

3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

2. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§  19.  [Określenie wartości nieruchomości metodą kosztów likwidacji]

1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 26 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu oraz powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po likwidacji.

2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w § 25.

3. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji.

4. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§ 20. [Określenie wartości nieruchomości rolnych i leśnych metodą wskaźników szacunkowych gruntów] Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych i leśnych, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

§  21.  [Wskaźnik szacunkowy gruntu przy nieruchomościach rolnych]

1. W odniesieniu do nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza dziesięciokrotność aktualnego na dzień wyceny średniego plonu ziarna żyta z 1 hektara, wyrażonego w decytonach, podawanego dla kraju przez Główny Urząd Statystyczny.

2. Wartość nieruchomości rolnej określa się z uwzględnieniem powierzchni klasy bonitacyjnej użytku rolnego, wskaźnika szacunkowego gruntu, współczynnika korekcyjnego, ceny 1 decytony ziarna żyta i współczynników korygujących uwzględniających szczególne cechy, o których mowa w § 24 ust. 1 pkt 1, według wzoru: gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W - wartość nieruchomości rolnej,

W_sz - wskaźnik szacunkowy gruntu,

C - cenę 1 decytony ziarna żyta,

Pi - powierzchnię właściwej klasy bonitacyjnej użytku rolnego w ha,

W_kbo - współczynnik korekcyjny,

K_i - współczynniki korygujące,

n - liczbę wyodrębnionych klas w użytkach rolnych,

m - liczbę cech korygowanych.

3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

§  22.  [Wskaźnik szacunkowy gruntu przy nieruchomościach leśnych]

1. W odniesieniu do nieruchomości leśnych wskaźnik szacunkowy gruntu określa się w zależności od wieku rębności, głównego gatunku lasotwórczego na danym siedlisku i klasy bonitacyjnej drzewostanu w metrach sześciennych drewna.

2. Wartość nieruchomości leśnej określa się z uwzględnieniem wskaźnika szacunkowego gruntu, powierzchni gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie bonitacyjnej oraz wieku rębności, ceny 1 m³ drewna oraz współczynników korygujących uwzględniających szczególne cechy, o których mowa w § 24 ust. 1 pkt 2, według wzoru:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W_L - wartość nieruchomości leśnej,

W_BGi - wskaźnik szacunkowy gruntu,

P_i - powierzchnię w ha gruntu porośniętego drzewostanem o ustalonym gatunku, klasie bonitacyjnej oraz wieku rębności (powierzchnię wyłączenia taksacyjnego),

C_L - cenę 1 m³ drewna,

K_i - współczynniki korygujące,

n - liczbę wyodrębnionych wyłączeń taksacyjnych,

m - liczbę cech korygowanych.

3. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

4. Przy określaniu głównych gatunków lasotwórczych, klasy bonitacyjnej drzewostanu oraz wieku rębności wykorzystuje się dane odpowiednio z planów urządzenia lasów, uproszczonych planów urządzenia lasów albo decyzji wydanych na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

§  23.  [Klasy bonitacyjne użytków rolnych; współczynniki korekcyjne]

1. Klasy bonitacyjne użytków rolnych przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości.

2. Współczynniki korekcyjne w zależności od klasy bonitacyjnej użytku rolnego oraz od położenia w okręgu podatkowym dla nieruchomości rolnych, a także wskaźniki szacunkowe gruntów dla nieruchomości leśnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.

3. Okręg podatkowy, o którym mowa w ust. 2, przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

4. Zastosowanie metody wskaźników szacunkowych gruntów do określenia wartości nieruchomości rolnych lub leśnych wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§  24.  [Współczynniki korygujące uwzględniane przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów]

1. Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się współczynniki korygujące dla następujących cech:

1) w odniesieniu do nieruchomości rolnych - dogodność dojazdu, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę, trudność uprawy, strukturę przestrzenną użytków gruntowych;

2) w odniesieniu do nieruchomości leśnych - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, dogodność dojazdu, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne, strefę zagrożenia pożarowego terenów leśnych.

2. Współczynniki, o których mowa w ust. 1, ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie analizy rynku.

§ 25. [Metody stosowane w podejściu kosztowym] W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

§  26.  [Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości]

1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu.

2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o stopień zużycia tych części składowych.

3. Przy określaniu stopnia zużycia, o którym mowa w ust. 2, rzeczoznawca majątkowy ustala zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również zużycie funkcjonalne lub inne wynikające ze specyfiki wycenianej nieruchomości.

§  27.  [Zasady określenia kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia]

1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

§  28.  [Określanie kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych oraz techniki wskaźnikowej]

1. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

2. Przy użyciu techniki elementów scalonych, koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

3. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, dla których określa się wartość, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

4. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 1-3, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.