Rozdział 3 - Sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw - Wycena nieruchomości.

Dziennik Ustaw

Dz.U.2023.1832

Akt obowiązujący

Wersja od: 8 września 2023 r.

Rozdział  3

Sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw

§  29.  [Określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności przyjmuje się ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności.

2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności lub liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest niewystarczająca, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.

3. W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 2, wartość prawa własności nieruchomości określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru, o którym mowa w § 30 ust. 6.

§  30.  [Określanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego]

1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

2. Przy wyborze nieruchomości, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz niewykorzystany okres trwania tego prawa.

3. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego lub liczba transakcji tego rodzaju nieruchomościami jest niewystarczająca, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, wartość wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.

4. W szczególnie uzasadnionych przypadkach do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego dopuszcza się zastosowanie podejścia mieszanego, metody pozostałościowej.

5. Wartość, o której mowa w ust. 4, określa się jako różnicę wartości nieruchomości z częściami składowymi oraz wartości części składowych nieruchomości określonych w podejściu kosztowym.

6. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1, 3 i 4, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W_k - współczynnik korygujący,

S_R - stawkę procentową opłaty rocznej nie większą niż 3%, t - liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego, T - liczbę lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste,

R - przeciętną stopę kapitalizacji ustalaną na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejszą jednak niż 0,09 i nie większą niż 0,12.

7. Zastosowanie sposobu wyceny, o którym mowa w ust. 6, wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§  31.  [Określanie wartości prawa użytkowania, służebności gruntowej i służebności osobistej]

1. Wartość prawa użytkowania, służebności gruntowej i służebności osobistej określa się przez obliczenie wielkości wpływu obciążenia nieruchomości tymi prawami na jej wartość.

2. Wielkość wpływu obciążenia nieruchomości prawami, o których mowa w ust. 1, na wartość nieruchomości obciążonej, w zależności od celu wyceny, określa się jako utratę korzyści, jakie mógłby osiągnąć właściciel nieruchomości, gdyby nie była obciążona, lub jako uzyskanie korzyści przez osobę, której te prawa przysługują.

3. Przy określaniu wartości praw, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się rodzaj obciążenia, cel wyceny, czas, na który te prawa zostały ustanowione, rodzaj utraconych korzyści i okres ponoszenia strat przez właściciela lub rodzaj korzyści i okres ich uzyskiwania przez osobę, której przysługują prawa obciążające nieruchomość. Uwzględnia się także fakt współkorzystania z nieruchomości lub jej części przez osoby, którym przysługują prawa wymienione w ust. 1.

4. Wartość praw, o których mowa w ust. 1, określa się w podejściu dochodowym z pominięciem wartości rezydualnej, według następujących wzorów:

1) jeżeli w okresie trwania praw dochody roczne wynikające z korzyści, jakie mógłby osiągać właściciel nieruchomości, są stabilne:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W_OPR - wartość praw,

D - dochody roczne,

n - okres trwania praw w latach,

r - stopę dyskontową w postaci ułamka dziesiętnego;

2) jeżeli w okresie trwania praw dochody roczne wynikające z korzyści, jakie mógłby osiągać właściciel nieruchomości, są zmienne:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W_OPR - wartość praw,

D_i - zmienne dochody roczne w okresie trwania prawa,

n - okres trwania praw w latach,

r - stopę dyskontową w postaci ułamka dziesiętnego.

5. Wartość służebności gruntowej można określić w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami gruntowymi i ceny nieruchomości podobnych, dla których nie ustanowiono służebności gruntowej.

6. W przypadku gdy prawa, o których mowa w ust. 1, są lub będą wykonywane tylko na części nieruchomości, a ich wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej części nieruchomości, wartość tych praw określa się, biorąc pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której prawa są lub będą wykonywane.

7. Wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony można określić jako iloczyn wartości jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność została lub zostanie ustanowiona, określonej bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi, powierzchni, na której służebność jest lub będzie wykonywana, oraz współczynnika uwzględniającego zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego według wzoru:

W=w x P x K

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W - wartość służebności gruntowej ustanowionej na czas nieoznaczony,

w - wartość jednostki porównawczej nieruchomości, na której służebność została lub zostanie ustanowiona, określoną bez uwzględnienia obciążeń ograniczonymi prawami rzeczowymi,

P - powierzchnię, na której służebność jest lub będzie wykonywana,

K - współczynnik uwzględniający zakres korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego.

§  32.  [Określanie wartości wartości służebności przesyłu ustanowionej dla urządzeń przesyłowych]

1. Przy określaniu wartości służebności przesyłu, ustanowionej dla urządzeń przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 i 1615), uwzględnia się cel wyceny, okres, na który służebność została lub zostanie ustanowiona, oraz zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego i zakres ograniczeń właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w korzystaniu z tej nieruchomości.

2. W przypadku gdy służebność przesyłu jest lub będzie wykonywana tylko na części nieruchomości, a jej wykonywanie nie powoduje zmiany walorów użytkowych lub sposobu użytkowania pozostałej części nieruchomości, wartość służebności przesyłu określa się, biorąc pod uwagę wyłącznie parametry dotyczące tej części nieruchomości, na której służebność przesyłu jest lub będzie wykonywana.

3. Wartość służebności przesyłu określa się w podejściu porównawczym, jeżeli dostępne są ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi służebnościami przesyłu i ceny nieruchomości podobnych obciążonych podobnymi urządzeniami, dla których nie ustanowiono służebności przesyłu.

4. Wartość służebności przesyłu określa się w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów, bez uwzględniania wartości rezydualnej nieruchomości, jeżeli dostępne są czynsze za korzystanie z podobnych urządzeń posadowionych na podobnych nieruchomościach.

5. W przypadku braku danych rynkowych, o których mowa w ust. 3 i 4, wartość służebności przesyłu określa się jako iloczyn powierzchni pasa służebności przesyłu i wartości rynkowej jednostki porównawczej nieruchomości w tym pasie, określonej z uwzględnieniem obciążenia innymi urządzeniami, lokalizacji urządzenia i jego posadowienia oraz współczynnika korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego.

6. W przypadku braku danych rynkowych współczynnik korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego można przyjąć w wysokości:

1) dla urządzeń podziemnych: ≤ 0,3;

2) dla urządzeń nadziemnych: ≤ 0,5;

3) dla urządzeń naziemnych: 1;

4) dla urządzeń posadowionych w pasach przeznaczonych do przejścia i przejazdu, w tym dróg wewnętrznych: ≤ 0,1.

7. W szczególnych przypadkach dla urządzeń, o których mowa w ust. 6 pkt 1, 2 i 4, dopuszcza się przyjęcie współczynników wyższych.

8. Na podstawie dokumentacji przedłożonej przez zamawiającego wycenę, w pasie służebności przesyłu należy wyodrębnić jednorodne obszary korzystania i przyjąć dla nich odpowiednie współczynniki korzystania z pasa służebności przesyłu przez przedsiębiorcę przesyłowego.

§ 33. [Określanie wartości nieruchomości będącej przedmiotem przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy o korzystanie z nieruchomości] Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, a ustanowienie tych praw wpływa na zmianę wartości nieruchomości, przepisy § 31 ust. 1-4 i 6 stosuje się odpowiednio.

§  34.  [Uwzględnienie obciążeń nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości pomija się hipotekę.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tych praw, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych.

3. Suma wartości nieruchomości obciążonej oraz wartości praw obciążających tę nieruchomość nie może być większa niż wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby nie była obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi.

4. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.

5. Przepisy ust. 2-4 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości.