Rozdział 5 - Sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju lub występujących uwarunkowań - Wycena nieruchomości.

Dziennik Ustaw

Dz.U.2023.1832

Akt obowiązujący

Wersja od: 8 września 2023 r.

Rozdział  5

Sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju lub występujących uwarunkowań

§  55.  [Określanie wartości nieruchomości rolnych lub leśnych]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych lub leśnych przedmiotem wyceny może być nieruchomość jako całość bądź oddzielnie grunt oraz jego części składowe.

2. W przypadku braku możliwości wyceny nieruchomości jako całości określenia wartości nieruchomości rolnych i leśnych o wielu sposobach użytkowania i dużej różnorodności części składowych dokonuje się przez wydzielenie funkcjonalnych części nieruchomości celem ich odrębnej wyceny, z uwzględnieniem cech charakteryzujących te części. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§  56.  [Określanie wartości nieruchomości rolnych lub leśnych z zastosowaniem podejścia porównawczego]

1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości rolnej uwzględnia się w szczególności:

1) dla nieruchomości niezabudowanej i nieprzeznaczonej pod zabudowę budynkami lub budowlami rolniczymi - rodzaj użytku gruntowego oraz jego klasę bonitacyjną, lokalizację, dogodność dojazdu, ukształtowanie przestrzenne, kulturę rolną, trudność uprawy, wielkość zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych oraz infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

2) dla nieruchomości zabudowanej lub przeznaczonej pod zabudowę budynkami i budowlami rolniczymi - lokalizację, różnorodność istniejącej zabudowy, stan tej zabudowy, występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

2. Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości leśnej uwzględnia się w szczególności:

1) cechy taksacyjne drzewostanu;

2) typ siedliskowy lasu;

3) stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego;

4) położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany;

5) położenie nieruchomości w strefie zagrożenia występowaniem szkodników;

6) położenie w odniesieniu do dróg głównych;

7) wyposażenie w budynki, budowle i urządzenia służące gospodarce leśnej oraz stan tej zabudowy;

8) wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

3. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej wykorzystuje się w szczególności:

1) dane zawarte w dokumentacji powstałej w wyniku przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntów przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;

2) mapy glebowo-rolnicze;

3) mapy zasobności gleb;

4) dokumenty gospodarcze;

5) publikacje specjalistyczne.

4. Przy określaniu wartości nieruchomości leśnej wykorzystuje się w szczególności:

1) plan urządzenia lasu, w tym opis taksacyjny lasu;

2) inne dostępne opracowania specjalistyczne.

§  57.  [Uwzględnienie wartości upraw i zasiewów; określanie wartości nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych]

1. Jeżeli wymaga tego cel wyceny, w przypadku gdy na nieruchomości rolnej znajdują się uprawy i zasiewy, wartość tej nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu oraz wartości tych upraw i zasiewów. Przy wycenie upraw i zasiewów określa się wartość spodziewanych pożytków, a jeżeli określenie tych pożytków jest niemożliwe, określa się koszty poniesionych nakładów.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnych, które są ugorowane lub odłogowane, stosuje się podejście porównawcze.

3. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, przy określaniu wartości nieruchomości rolnych, o których mowa w ust. 2, stosuje się podejście mieszane metodę pozostałościową, określając różnicę pomiędzy wartością gruntu o podobnych cechach pozostającego w uprawie a kosztami przywrócenia wycenianego gruntu do stanu rolniczego wykorzystania.

4. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2 lub 3, stosuje się przepisy § 19.

§  58.  [Określanie wartości nieruchomości rolnej z plantacjami kultur wieloletnich]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, na której znajdują się plantacje kultur wieloletnich, uwzględnia się inwentaryzację nasadzeń i ich fazę rozwojową oraz określa się:

1) w podejściu porównawczym lub dochodowym - wartość całej nieruchomości rolnej, uwzględniając w szczególności lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości, gatunek i odmianę uprawianej rośliny, liczbę lat pozostałych do zakończenia plonowania, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia oraz odpowiednio wysokość czynszów;

2) w podejściu kosztowym - oddzielnie wartość gruntu oraz wartość plantacji kultur wieloletnich, przyjmując za czas trwania plantacji okres od rozpoczęcia przygotowania gruntu pod plantację do końca okresu plonowania oraz jej likwidacji.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, na której znajduje się plantacja kultur wieloletnich, uwzględnia się budowle i urządzenia trwale związane z gruntem, które są niezbędne dla prawidłowego użytkowania plantacji.

3. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, dla której uzasadnione jest przyjęcie założenia likwidacji całości lub części plantacji kultur wieloletnich, stosuje się podejście mieszane, metodę kosztów likwidacji.

§ 59. [Określanie wartości nieruchomości rolnej wykorzystywanej jako staw rybny] Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej wykorzystywanej jako staw rybny uwzględnia się w szczególności lokalizację i sąsiedztwo, warunki wodne, rodzaj produkcji, wyposażenie w budowle wodne i inne urządzenia.

§ 60. [Określanie wartości nieruchomości leśnych z uprawami lub młodnikami, z wartością drzewostanu niższą niż wartość odtworzeniowa oraz parków ogólnodostępnych] Przy określaniu wartości nieruchomości leśnych:

1) której częściami składowymi są drzewostany stanowiące uprawy i młodniki lub

2) w której wartość rynkowa drzewostanu jest niższa od jego wartości odtworzeniowej, lub

3) stanowiącej parki udostępniane publicznie

- stosuje się podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową albo technikę wskaźnikową.

§  61.  [Dochód z nieruchomości leśnej stosowany w podejściu dochodowym metody inwestycyjnej]

1. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody inwestycyjnej w celu określenia wartości nieruchomości leśnej dochód z nieruchomości określa się na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych. Dochód ten nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na tej nieruchomości.

2. Jeżeli dochodu z nieruchomości leśnej nie można ustalić na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych, przy określaniu wartości nieruchomości leśnej w podejściu dochodowym stosuje się metodę zysków.

§  62.  [Określanie wartości drzew i drzewostanów]

1. Wartość drzew i drzewostanów określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo lub drzewostan materiałów użytkowych przez określenie wartości spodziewanych pożytków albo obliczenie kosztów poniesionych nakładów.

2. Wartość drzew i drzewostanów w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych określa się, uwzględniając ich miąższość całkowitą oraz udziały określonych sortymentów w miąższości grubizny ustalone na podstawie szacunku brakarskiego.

3. Przepis ust. 2 można stosować również do określania wartości drzew i drzewostanów w II i III klasie wieku, które nie zostały jeszcze zaliczone do bliskorębnych, ale wytworzyły już sortymenty średniowymiarowe.

4. Wartość drzew i drzewostanów młodych, które nie wytworzyły jeszcze sortymentów średniowymiarowych, określa się przez ustalenie kosztów założenia uprawy leśnej i jej pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.

5. W przypadku gdy wartość drzew lub drzewostanów jest równa lub niższa niż wartość gruntu, dopuszcza się określenie wartości drzew lub drzewostanów metodami uproszczonymi, takimi jak tablice wskaźników wartości drzewostanów.

§  63.  [Określanie wartości nieruchomości stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych lub nieruchomości leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych lub planowanych do udostępnienia publicznie, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym:

1) dla określenia wartości gruntów przyjmuje się, że wartość 1 m² tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych;

2) dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.

2. Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych oraz braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

3. Przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych lub nieruchomości leśnych, o których mowa w ust. 1, uwzględnia się spełniane przez nie funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.

§ 64. [Określanie wartości gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi] Określenia wartości rynkowej gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi dla potrzeb obrotu rynkowego dokonuje się w podejściu porównawczym lub dochodowym z uwzględnieniem możliwości ich wykorzystania do celów gospodarczych, w tym zagospodarowania rybackiego, walorów rekreacyjno-wypoczynkowych, dostępności komunikacyjnej, stanu i jakości wody oraz aktualnego stanu zagospodarowania.

§  65.  [Określanie wartości nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków]

1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków uwzględnia się:

1) cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków;

2) cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości;

3) ceny transakcyjne nieruchomości podobnych uzyskiwane na rynku lokalnym, regionalnym, krajowym lub zagranicznym;

4) inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.

2. Przy stosowaniu podejścia dochodowego w celu, o którym mowa w ust. 1, uwzględnia się dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.

3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości objętych także innymi formami ochrony zabytków, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022 r. poz. 840 oraz z 2023 r. poz. 951 i 1688).

§ 66. [Określanie wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin objętych własnością górniczą przysługującą Skarbowi Państwa] Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin objętych własnością górniczą przysługującą Skarbowi Państwa, o których mowa w art. 10 ust. 1 i 2 oraz 4 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2023 r. poz. 633 i 1688), nie uwzględnia się wartości tych złóż.

§  67.  [Określanie wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin objętych prawem własności nieruchomości gruntowej]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na udokumentowanych złożach kopalin objętych prawem własności nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze, uwzględnia się wartość tych złóż.

2. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne położone na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, zbliżonej zasobności złoża i podobnej budowie geologicznej.

3. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.

4. Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością niezbędnego do eksploatacji złoża określa się wartość nieruchomości według jej stanu przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

5. Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się:

1) podejście porównawcze - w przypadku całkowitego wyeksploatowania złoża albo

2) podejście dochodowe - w przypadku pozostawienia części kopalin w złożu, o ile ich eksploatacja jest uzasadniona ekonomicznie.

6. Zasobność złoża pozostałego po eksploatacji ustala się na podstawie operatów ewidencyjnych zasobów złoża kopalin. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska, ale uwzględnia się wartość wytworzonych w wyniku rekultywacji aktywów.

7. Przy wykonywaniu czynności, o których mowa w ust. 1-6, uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a także dane wynikające z ewidencji zasobów złoża oraz zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża.

§  68.  [Określanie wartości lokalu]

1. Na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej.

2. Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić, jeżeli na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku został oznaczony przez właściciela nieruchomości jako samodzielny lokal i jeżeli zostało wydane zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

3. Jeżeli wymaga tego cel wyceny, z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny.

§  69.  [Określanie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności]

1. Jeżeli wymaga tego cel wyceny, przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności, po określeniu jej wartości łącznie dla gruntu oraz budynku, z wartości tej wyodrębnia się wartość budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności.

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy ustalaniu wynagrodzenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy.

§  70.  [Określanie wartości nieruchomości zbywanej bezprzetargowo w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem nieruchomości lub jej części.

2. Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1, nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości przyległej.

§  71.  [Określanie wartości nieruchomości, na których planowane jest wybudowanie oczyszczalni ścieków lub składowiska odpadów albo na których funkcjonują takie obiekty]

1. Przy określaniu wartości nieruchomości, na których planowane jest wybudowanie oczyszczalni ścieków lub składowiska odpadów, uwzględnia się w szczególności odległość od miejscowości, której głównie będzie służyć oczyszczalnia lub składowisko, dogodność dojazdu, planowaną wielkość terenu do zajęcia i jego pojemność, a także wpływ na nieruchomości sąsiednie.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości, na których znajdują się funkcjonujące oczyszczalnie ścieków lub składowiska odpadów, uwzględnia się w szczególności cechy wymienione w ust. 1, a ponadto stopień wykorzystania pojemności składowiska oraz stan istniejącej infrastruktury.

3. Przy określaniu wartości nieruchomości, na których znajdują się oczyszczalnie ścieków lub składowiska odpadów w stanie do likwidacji, uwzględnia się w szczególności cechy wymienione w ust. 1, a ponadto koszty likwidacji oczyszczalni lub zagospodarowania składowiska.

4. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, wartość nieruchomości zdegradowanej lub zdewastowanej określa się jako różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy założeniu, że została ona zrekultywowana i zagospodarowana, a kosztami jej rekultywacji.