Rozdział 6 - Sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości - Wycena nieruchomości.

Dziennik Ustaw

Dz.U.2023.1832

Akt obowiązujący

Wersja od: 8 września 2023 r.

Rozdział  6

Sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości

§  72.  [Określanie wartości nakładów]

1. Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów, i ich zakresu rzeczowego.

2. Na potrzeby określenia wartości nakładów na nieruchomości określa się wartość nieruchomości uwzględniającą jej stan po dokonaniu nakładów oraz wartość nieruchomości uwzględniającą jej stan przed dokonaniem nakładów.

3. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 2, przy czym:

1) przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową;

2) przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.

4. W przypadku braku danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania sposobu, o którym mowa w ust. 2 i 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez współczynnik przeliczeniowy dokonanych nakładów, o którym mowa w ust. 5.

5. Współczynnik przeliczeniowy dokonanych nakładów ustala się jako:

1) stosunek wysokości poniesionych nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów, albo

2) udział wysokości poniesionych nakładów w kosztach odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, o ile istnieją dane pozwalające na ustalenie tego udziału na podstawie analizy obiektów podobnych.

6. Przy ustalaniu współczynnika przeliczeniowego dokonanych nakładów uwzględnia się stopień zużycia technicznego tych elementów części składowych gruntu, których nakłady dotyczą, oraz stopień zużycia tych części składowych gruntu po dokonaniu nakładów.

7. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 4, określa się jako wartość rynkową, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad rynkowych, albo jako wartość odtworzeniową, jeżeli wartość nakładów jest określana według zasad kosztowych.

8. Przepisy ust. 1-7 stosuje się odpowiednio do określania wartości nakładów dokonanych na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego.

9. Przepisy ust. 1-8 stosuje się odpowiednio do wartości nakładów, które zostaną poniesione w przyszłości, jeżeli ich zakres rzeczowy został ustalony.

§  73.  [Uwzględnianie nakładów dokonanych na nieruchomościach sąsiednich lub położonych w otoczeniu]

1. Jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie na skutek nakładów dokonanych przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego oraz nakładów dokonanych przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich albo położonych w otoczeniu, określa się wartość nakładów przy uwzględnieniu udziału tych podmiotów w dokonanych nakładach.

2. Wartość nakładów, o których mowa w ust. 1, określa się jako iloczyn wartości nakładów określonej w sposób, o którym mowa w § 72, i udziału właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w kosztach budowy obiektów lub urządzeń wpływających na zmianę jej wartości według wzoru:

gdzie poszczególne symbole oznaczają:

W_nz - wartość nakładów poszczególnych właścicieli lub użytkowników wieczystych,

W_no - wartość nakładów określoną zgodnie z przepisami § 72,

- koszty właściciela albo użytkownika wieczystego poniesione na budowę obiektu lub urządzenia,

K_in - koszty budowy obiektu lub urządzenia.

§ 74. [Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną w przypadku poniesienia znacznych nakładów] W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodnie z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

§  75.  [Określanie wartości poniesionych szkód w związku z wywłaszczeniem oraz ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości]

1. Przy określaniu wartości poniesionych szkód powstałych wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i art. 124-126 ustawy, uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań podjętych na podstawie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań podjętych na podstawie tej decyzji.

2. Wartość poniesionych szkód określa się po wystąpieniu szkody.

3. Przez stan zagospodarowania nieruchomości rozumie się sposób i intensywność wykorzystywania terenu, a także sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz cechy tych obiektów, w szczególności wymiary, kubaturę, formę architektoniczną i usytuowanie na gruncie.

§ 76. [Określanie wartości gruntów rolnych i leśnych dla potrzeb ustalenia należności za wyłączenie ich z produkcji] Określenia wartości gruntów rolnych i leśnych dla potrzeb ustalenia należności za wyłączenie ich z produkcji, o której mowa w art. 12 ust. 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2409 oraz z 2023 r. poz. 1597 i 1688), dokonuje się w podejściu porównawczym, przyjmując stan nieruchomości i ceny na dzień wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji, z uwzględnieniem miejsca ich położenia. Nie uwzględnia się części składowych gruntu.

§  77.  [Określanie wartości szkody dla ustalenia odszkodowania za grunty trwale zajęte przez wody oraz odszkodowania dla właściciela nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem]

1. Przy określaniu wartości szkody dla ustalenia odszkodowania za grunty trwale zajęte, w sposób naturalny, przez śródlądowe wody płynące lub wody morza terytorialnego albo morskie wody wewnętrzne, o którym mowa w art. 472 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2023 r. poz. 1478 i 1688), uwzględnia się stan gruntów, jaki istniał przed zajęciem przez wody, i poziom cen z dnia ustalenia odszkodowania.

2. Przy określaniu wartości szkody w celu ustalenia odszkodowania dla właściciela nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem, o którym mowa w art. 233 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne, uwzględnia się w szczególności szerokość pasa dostępu, rodzaj użytku gruntowego oraz stan zagospodarowania gruntu.